Sokan nem tudják, hogy ha ingatlan vásárlása előtt volt ingatlan eladás is, akkor az illetéktörvényben megjelölt feltételek fennállása esetén, illetékkedvezmény vagy illetékmentesség is lehetséges.
A cserét pótló vétel illetékkedvezmény lényege: A cserepótló vétel kedvezménye azt jelenti, hogy amennyiben a magánszemély az új lakóingatlan megvásárlását megelőző három éven belül, vagy azt követő egy éven belül értékesíti korábbi lakástulajdonát, akkor az illeték alapja nem az új ingatlan teljes forgalmi értéke, hanem kizárólag az eladott és a vásárolt ingatlan értéke közötti különbözet lesz.
Nagyon fontos szabály, hogy ezen illetékkedvezmény kizárólagosan lakásnak minősülő ingatlanok esetében lehet érvényesíteni.
Az illetékfizetési szabályok: amit tudni érdemes
Amennyiben valaki Magyarországon lakóingatlant vásárol, úgy vagyonszerzési illetékfizetési kötelezettség keletkezik. Az illeték alapja az ingatlan vételéra, mértéke 4%. Itt érdemes megjegyezni, hogy az adóhatóságnak (NAV) meg van arra a hatásköre, hogy az ingatlanon értékbecslést végezzen. Amennyiben az ingatlan értékbecslése során magasabb értéket állapít meg, úgy az illeték alapja ezen megállapított érték lesz, és ennek megfelelően alakul a vagyonszerzési illeték (és esetlegesen az eladó részéről fizetendő SZJA) összege.
A cserét pótló vétel illetékkedvezménye
A cserepótló vétel jogintézménye azt a célt szolgálja, hogy az egymáshoz közeli időpontban történő lakáseladás és -vásárlás esetén az állam úgy tekinti az ügyletet, mintha tényleges ingatlancsere történt volna. Ennek megfelelően illetékkedvezmény vehető igénybe, ha a magánszemély új lakóingatlant vásárol, és a korábbi lakását az adásvételt megelőző három éven belül vagy azt követő egy éven belül értékesíti.
Ebben az esetben az illeték alapját kizárólag a megvásárolt és az eladott lakóingatlan forgalmi értéke közötti különbség képezi, amely után 4%-os mértékű visszterhes vagyonátruházási illeték kerül megállapításra. Amennyiben az újonnan vásárolt ingatlan értéke nem haladja meg az eladott lakásét, az ügylet teljes mértékben illetékmentes.
Kiemelten fontos, hogy a szerződést szerkesztő ügyvéd részére mindenképpen jelezni kell, hogy 3 éven belül van eladott ingatlan, vagy egy éven belül értékesíteni kívánja az ingatlant. Ugyanis a NAV felé a B400E adatlapon jelezni kell ezen illetékkedvezményt/illetékmentességet.
Szintén nagyon fontos: amennyiben valaki azt nyilatkozza, hogy 1 éven belül kívánja értékesíteni lakástulajdonát, akkor az adóhatóság az illetékkiszabást határozattal felfüggeszti, és felhívja a kedvezményt igénybe vevőt, hogy felhívás nélkül kell igazolnia az eladás tényét. Az ingatlan eladásának tényét a tulajdonjog törlő határozattal lehet igazolni a NAV felé. Amennyiben nem kerül igazolásra az eladás ténye, úgy a teljes illetéket kell megfizetni, késedelmi kamattal együtt.
Lakástulajdon: mit jelent?
Mint korábban említettem, a cserét pótló illetékkedvezményt kizárólagosan lakástulajdon esetén lehet igénybe venni. A lakástulajdon fogalmát az illetéktörvény tartalmazza (102. § (1) bekezdés f) pont). Ennek értelmében lakástulajdon: lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel. Lakásnak minősül az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő építmény is, amennyiben annak készültségi foka a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetőszerkezet) eléri. Ha az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett földrészleten lakóház van, az épületet – a hozzá tartozó kivett területtel együtt – lakástulajdonnak kell tekinteni. Nem minősül lakástulajdonnak a lakóépülethez tartozó földrészleten létesített, a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült (garázs, műhely, üzlet, gazdasági épület stb.), továbbá az ingatlan-nyilvántartásban lakóházként (lakásként) nyilvántartott olyan épület, amelyet az illetékkötelezettség keletkezését megelőzően már legalább 5 éve más célra hasznosítanak.
Több lakástulajdon eladása esetén
Amennyiben a magánszemély több lakóingatlant vásárol vagy értékesít, az adóhatóság az egyes ingatlanok forgalmi értéke közötti különbséget vizsgálja. Az illetékalap meghatározásakor kizárólag egyetlen olyan eladás vehető figyelembe, amely a cserepótló vétel szabályai szerint a legkedvezőbb illetékalapot eredményezi az érintett számára. A további, kedvezmény feltételeinek nem megfelelő tranzakciókra az általános illetékszabályok alkalmazandók.
Jelen bejegyzés a bejegyzés keltének napján hatályos jogszabályok szerinti tájékoztatást tartalmazza, kérem mind esetben ellenőrizze a jogszabályi rendelkezések hatályosságát, érvényességét. Jelen írás nem minősül jogi tanácsadásnak.
Ügyvédre van szüksége?
Keressen bizalommal!
