Ügyvédi munkám során rendszeresen visszatérő kérdés, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor a vételár első része vételár előleg vagy foglaló jogcímén szeretné megfizetni a vevő az eladó részére, és nagyon sokan nincsenek tisztában a foglaló és az előleg (vételár előleg) közötti különbséggel.
Előleg visszajár, foglaló nem minden esetben
Nagyon leegyszerűsítve: az adásvételi szerződés meghiúsulásakor az előleg (vételár előleg) minden esetben visszajár, míg a foglaló csak bizonyos, szűk esetekben. De mit érdemes fizetni: előleget (vételár előleget) vagy foglalót? Tanácsom az szokott lenni, hogy ha nem 100%-ig biztos a vevő, hogy tudja finanszírozni az ingatlan megvásárlását, akkor vételár előleget fizessen. Azonban ez nem egyoldalú döntés a vevő részéről, ha vevő nem vételár előleget szeretne, hanem foglalót, akkor nincs kölcsönös megegyezés.
Ha a cél az, hogy az ingatlant a vevő lefoglalja, akkor foglaló jogcímen kell megfizetni az első vételárrészt.
Mi a különbség az előleg és foglaló között?
Előleg (vételár előleg): az előleg a vételár részét képezi, amelyet a vevő szerződéskötéskor (vagy előtte) fizet az eladó részére. Az előleg a vételárba beleszámít. Az előleg visszajár az eladó részére, teljesen függetlenül attól, hogy milyen okból hiúsul meg az adásvételi szerződés. Előleg vételi szándéknyilatkozattal nem adható, kizárólagosan adásvételi előszerződéssel vagy adásvételi szerződéssel.
Foglaló: a foglaló egy biztosíték a szerződés teljesítésére, a foglaló a vételárba beleszámít. A foglaló vételi szándéknyilatkozattal nem adható, kizárólagosan adásvételi előszerződéssel vagy adásvételi szerződéssel. Foglaló összegére nincs jogszabályi előírás, de általában a vételár 10%-a szokott lenni. A foglaló fogalmát a Polgári Törvénykönyv tartalmazza. Ennek megfelelően a teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszíti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. A foglaló a vételárba beleszámít. Amennyiben a szerződés olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. A foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít.
Milyen esetekben jár vissza a foglaló?
Amennyiben a szerződés teljesítése olyan ok miatt hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős vagy mindkét fél felelős, akkor a foglaló visszajár. Ha a szerződés a vevő miatt hiúsul meg, akkor a foglaló elveszik (az eladó megtartja). Ha az eladó miatt hiúsul meg a szerződés, úgy a foglaló kétszeresen jár vissza a vevőnek.
A leggyakoribb ok az az, hogy a foglaló visszafizetésre kerül, mert a leendő vevő a foglalót nem szerződésre, hanem vételi szándéknyilatkozatra figyelemmel adja. A másik ok az az, hogy foglalókét átadott pénzösszeg az aláírt okiratok szerint biztosíték, regisztrációs díj vagy ingatlanközvetítői díjelőleg funkcióját tölti be.
Ügyvédi munkadíj kalkulátor
Állítsa be az ingatlan vételárát a csúszkával
„Amennyiben az eladó az ingatlanra a korábbi megállapodást követően kedvezőbb ajánlatot kap, és emiatt eláll az eredeti szerződéstől, a vevő részére a foglaló kétszeres összegben visszajár.
Kössünk megállapodást
A vevő részérő a foglaló jogkövetkezményei csökkenthetők, ha az eladóval sikerül megállapodni, hogy mely esetekben nem alkalmazzák a foglaló jogkövetkezményeit egymással szemben. Ilyen esetre lehet példa, ha a vevő banki forrást akar igénybe venni és a hitelbírálat eredménye az az, hogy nem alkalmas bankkölcsönre. Ebben az esetben kölcsönös megegyezés alapján van arra lehetőség, hogy a felek egymással szemben kizárják a foglaló jogkövetkezményeit. Ugyancsak ilyen példa lehet az eladó részéről, ha maga az ingatlan nem alkalmas bankkölcsönre. Szintén ki lehet zárni a foglaló jogkövetkezményeit.
Ha nagyon sürgős
Amennyiben nagyon gyorsan akar valaki egy ingatlant lefoglalni, és szeretne foglalót, vagy előleget fizetni, akkor mindig azt tanácsolom, hogy kössenek adásvételi előszerződést.
Jelen bejegyzés a bejegyzés keltének napján hatályos jogszabályok szerinti tájékoztatást tartalmazza, kérem mind esetben ellenőrizze a jogszabályi rendelkezések hatályosságát, érvényességét. Jelen írás nem minősül jogi tanácsadásnak.
Ügyvédre van szüksége?
Keressen bizalommal!
