Egy, a napokban megjelent törvénymódosításnak köszönhetően a társasházi közös képviselők nyilvántartásba vételi kötelezettség meghosszabbításra került.
Határidőhosszabbítás
A társasházi törvényt módosító jogszabálymódosítás értelmében a közgyűlés által megválasztott közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közösség ügyintézését ellátó tevékenységet 2026. október 31. napjáig – nyilvántartásba vételtől függetlenül – elláthatja, ha a tevékenység végzésére való jogosultságát hitelt érdemlő módon igazolja.
Nagyon fontos kiemelni, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke által végzett közösségi ügyintézés nem tekinthető jogellenesnek kizárólag azon az alapon, hogy az érintett személy 2025. május 1-jéig – az akkor hatályos szabályozás szerint – még nem került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba.
A szabályozás célja
A közös képviselők nyilvántartásba való bejegyzésének többes célja van:
- átláthatóság, amely azt a célt szolgálja, hogy ne kelljen nyomozni a közös képviselő személye után, hogy egyáltalán ki képviseli a társasházat;
- a jegyző törvényességi felügyeleti hatáskörének megerősítése indokolt, tekintettel arra, hogy a társasházi közgyűlések lebonyolítását gyakran a tulajdonosi kör alacsony részvételi hajlandósága nehezíti;
- megfelelő kapcsolattartás biztosítása.
Közös képviselők nyilvántartása: miért fontos?
2024. október 1-től érvénybe lépő jogszabályváltozás szerint a közgyűlés által megválasztott közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke kizárólag a közösség ügyintézésével kapcsolatos tevékenységet végezhet nyilvántartásba vétel nélkül. Fontos megjegyezni, hogy a regisztráció hiánya nem szünteti meg a közös képviselői státuszt, csupán a harmadik személyekkel szembeni képviseletet akadályozza meg.
Milyen következményekkel lehet számolni, ha a közös képviselő nem kerül bejegyzésre a nyilvántartásba? Egyrészt ügyintézési akadályokra számíthat (pl. nyilvántartás hiányában a társasház nem tud érvényes jognyilatkozatot tenni. Másrészt a felelősségi kérdéseket is érinti: A közös képviselő felelősségre vonható, ha elmulasztja a nyilvántartásba vételt, különösen akkor, ha ez kárt okoz a társasház közösségének. Például, ha a nyilvántartás hiánya akadályozza a hatósági ügyintézést vagy a közös költségek behajtását.
Mennyibe kerül a nyilvántartásba vétel?
Az új ingatlan-nyilvátnartásról szóló törvény értelmében (88. § (5) bekezdés 20. pont a. alpont) a nyilvántartásba vétel díjmentes. Fontos, hogy a díjmentesség megjelölését az ingatlan-nyilvántartási kérelem II. részében a személyes vagy tárgyi mentesség mezőbe kell jelezni a díjmentességre hivatkozó jogszabályt (Inytv. § (5) bekezdés 20. pont a. alpont).
Mi a közös képviselő nyilvántartásba vétel menete?
Kérelem benyújtása: A jogszabály szerint a nyilvántartásba vétellel és az adatváltozás bejelentésével kapcsolatos feladatokat a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke látja el. Az is egyértelmű, hogy a kérelem benyújtásához jogi képviselőt (általában ügyvédet) kell megbízni. De ki adja a meghatalmazást: a társasház, vagy maga a közös képviselő? A jogszabályok és a földhivatali gyakorlat alapján az első válasz tűnik helyesnek, bár létezik olyan ügyvédi kamarai tájékoztatás, amely a második lehetőséget támogatja. A társasházi törvény tartalmazza (55/B. §) azt is, hogy a közös képviselőnek milyen adatait szükséges bejegyezni a nyilvántartásba.
Közgyűlési jegyzőkönyv: a nyilvántartásba vétel alapját képező dokumentum a közgyűlési jegyzőkönyv. A jegyzőkönyvnek tartalmaznia kell a közös képviselő megválasztásáról szóló határozatot, valamint a határozat szövegét és a szavazás eredményét.
Közgyűlési jegyzőkönyv hitelesítése aláírása: a közgyűlési jegyzőkönyvet a következő személyeknek szükséges aláírni: közgyűlés levezető elnöke; jegyzőkönyvvezető; megválasztott hitelesítő tulajdonostárs.
Ügyvédi ellenjegyzés: Az új ingatlan-nyilvántartási törvény (35. § (2) bekezdése) értelmében belföldön kiállított magánokirat csak akkor szolgálhat bejegyzés alapjául, ha feltüntetik rajta a keltezés helyét és idejét, valamint az okiratot ügyvéd (vagy kamarai jogtanácsos) ellenjegyezte. Ez alól a bejegyzés alapjául szolgáló közgyűlési jegyzőkönyv sem kivétel. Az ügyvéd feladata annak ellenőrzése, hogy a közgyűlési jegyzőkönyvben rögzített eljárás megfelelt-e a szabályoknak, különös tekintettel a közös képviselő megválasztásának szabályszerűségére.
Korábban keletkezett jegyzőkönyv: kell ügyvédi ellenjegyzés?
Nem kell külön ellenjegyzés a korábban készült jegyzőkönyvre, hanem a közös képviselőnek csak egy ügyvéd által ellenjegyzett nyilatkozatot kell tennie és a korábbi jegyzőkönyvi kivonatot és ezen nyilatkozatot kell csatolni az ingatlanügyi hatóság (földhivatal) részére. Ehhez kapcsolódóan a Magyar Ügyvédi Kamara adott ki egy szakmai állásfoglalást. A szakmai állásfoglalás arra vonatkozik, ha az ügyvéd a korábbi jegyzőkönyvet nyújtja be a földhivatal részére. ebben az esetben fontos szabály, hogy a jegyzőkönyv hitelesítők tulajdonosi minőségét, személyüket, valamint a jegyzőkönyv aláíróit JÜB-ölni (Jogügyletek Biztonságát Erősítő Adatszolgáltatási Keretrendszer) kell.
Ügyvédre van szüksége?
Keressen bizalommal!
Jelen bejegyzés a bejegyzés keltének napján hatályos jogszabályok szerinti tájékoztatást tartalmazza, kérem mind esetben ellenőrizze a jogszabályi rendelkezések hatályosságát, érvényességét. A bejegyzés nem minősül jogi tanácsadásnak.
