Az ingatlan eladása – csakúgy, mint a vásárlása – és különösen az adásvételi szerződés megkötése gyakran összetett jogi, pénzügyi és érzelmi kérdéseket vet fel, amelyekben az ügyfeleknek körültekintően kell eligazodniuk. Ez a kihívás egyaránt érinti az első lakásukat értékesítő magánszemélyeket és a tapasztalt befektetőket.
Amikor kiszemelésre került egy ingatlan, már akkor érdemes bevonni azt az ügyvédet, akit az ügyfél kiválasztott az adásvétel lebonyolításához. De az eladók mit tehetnek meg az adásvétel előtt, hogy az adásvétel lebonyolítása gördülékeny és minden problémától mentes legyen?
Eladóként szükséges dokumentumok
Egy ingatlan adásvétele során nem csak a vevőtől kell elvárni az aktív közreműködést, hanem az eladótól is. Az eladó aktív magatartása nagyban elősegítheti a gyors és problémamentes adásvételt azzal, hogy az eladni kívánt ingatlanával kapcsolatosan minden dokumentum rendelkezésre áll. Az eladótól szükséges okiratok, dokumentumok:
- tulajdoni lap, térképmásolat;
- igazolás arról, hogy a közműszolgáltatók felé tartozás nincs;
- amennyiben társasházi lakásról van szó: alapító okirat, SZMSZ (szervezeti és működési szabályzat);
- társasház esetén: közgyűlési határozatok;
- családi ház esetében: az ingatlan építési dokumentációja;
- energetikai tanúsítvány (a hatályos szabályok szerint kötelező – kevés esetet kivéve – elkészíteni);
- villamosbiztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyv;
- helyi építési szabályzat megkeresése a beépíthetőség miatt is;
- amennyiben az ingatlan nem tehermentes, úgy a terhek jogosultjaitól származó tartozás fennállásáról szóló okirati igazolás.
Okiratok érvényssége
Ha ingatlan eladásár – vagy vásárlására – készülünk, akkor mindenképpen érdemes ellenőrizni a személyes okmányok érvényességi idejét, ugyanis számos esetben ezen hiányosságok miatt tolódik heteket az adásvételi szerződés.
Amennyiben jogi személy (cég) szerepel valamelyik oldalon szerződő félként, akkor a képviseleti jogra jogosultnak legyen megfelelő példányszámú eredeti aláírás minta (vagy aláírási címpéldány).
Az ingatlan adásvételi szerződéshez szükséges adatok
Az új ingatlan-nyilvántartási törvény egyértelműen megjelöli, hogy milyen adatokra van szükség, hogy az ingatlanügyi hatóság (földhivatal) részére benyújtott okirat bejegyzésre alkalma legyen. A szerződő felek részéről szükséges adatok:
- ingatlan helyrajzi száma, címe;
- személyazonosító okmány és lakcímet igazoló okmány azonosítójára (JÜB lekérdezés miatt);
- minden szerződő fél adóazonosító jelére;
- eladók részéről bankszámla száma;
- vételár, annak megfizetésének részletei, ütemezése;
- birtokbaadás időpontja;
- egyéb megállapodások.
A szerződés előkészítéséhez tanácsos megadni a szerződést szerkesztő ügyvéd részére a kapcsolattartási adatokat, úgy mint email cím és telefonszám, a könnyebb kapcsolattartás végett.
Társasházi alapító okirat
Amennyiben az eladni, vásárolni kívánt ingatlan társasházi lakás, akkor mindenképpen be kell szerezni a társasház alapító okiratát, ugyanis ezen okiratból lehet megtudni, hogy a szomszédnak van-e elővásárlási joga.
A közös képviselő nem tagadhatja meg az alapító okirat kiadását (a tulajdonos részére), azonban az alapító okiratban szereplő személyes adatokat – adatvédelmi okokból – ki kell takarnia.
Birtokbaadás: mit kell tudni a birtokbaadásról?
A birtokbaadás az ingatlan adásvételének egyik meghatározó mozzanata, amely jellemzően a teljes vételár kiegyenlítése után valósul meg. Ettől az időponttól kezdve a vevő gyakorolja a használati jogokat, jogosult az ingatlanból származó hasznok szedésére, ugyanakkor őt terhelik az esetleges költségek és kockázatok is. A birtokbaadás legfőbb lépései a következők:
- Birtokátadási jegyzőkönyv elkészítése: Az ingatlan birtokbaadásakor a felek közösen jegyzőkönyvet készítenek, amelyben rögzítik az ingatlan tényleges állapotát, valamint a közüzemi mérőórák (villany, gáz, víz) gyári számát és aktuális állását. E dokumentum kiemelt jelentőséggel bír a későbbi jogviták megelőzése érdekében.
- Közüzemi szolgáltatások átírása az új szerződő félre: a közüzemi szolgáltatások átírását a vevőnek kell intéznie. A szolgáltatásokat online és papír alapon is el lehet intézni, én az online átírást ajánlom: gyors, egyszerű, nincs sorban állás. Az online átírás az E-bejelentő oldalon keresztül lehetséges, ügyfélkapus belépést követően.
- Kulcsátadás: birtokbaadás alkalmával az eladó köteles az ingatlanhoz tartozó valamennyi kulcsot átadni a vevő részére. A vevőnek célszerű ellenőriznie a kulcsok teljességét, valamint egyértelműen azonosítani, hogy melyik kulcs melyik zárhoz tartozik, a későbbi viták elkerülése érdekében.
- Lakcímváltozás bejelentése a kormányablakban: Az eladónak kötelessége az ingatlanhoz tartozó lakcímről történő kijelentkezés, míg a vevőnek gondoskodnia kell a lakcímre történő bejelentkezésről. Amennyiben az ingatlan egyéni vállalkozás vagy gazdasági társaság székhelyeként szolgált, annak hivatalos módosítását is el kell végezni az illetékes hatóságoknál.
Jelen bejegyzés a bejegyzés keltének napján hatályos jogszabályok szerinti tájékoztatást tartalmazza, kérem mind esetben ellenőrizze a jogszabályi rendelkezések hatályosságát, érvényességét. Jelen írás nem minősül jogi tanácsadásnak.
Ügyvédre van szüksége?
Keressen bizalommal!
