Távellenjegyzés

Az ügyvédi munka során sok alkalommal kerül arra sor, hogy a szerződő felek gyorsan szeretnének szerződést kötni, és az egyik fél nem tud jelen lenni az aláíráskor, de olyan is gyakran előfordul, hogy az egyik fél (eladó vagy vevő) külföldön él, és egy aláírás miatt nem szeretne hazautazni. A technikai és jogi fejlődésnek köszönhetően már lehetőség van arra, hogy videóhívás segítségével úgy lehessen szerződést kötni, a felek nem tartózkodnak fizikailag egy helyszínen.

Kérdésként vetődhet fel, hogy köthető-e ingatlan adásvételi szerződés távollévő felek között, illetve az adásvételi szerződést ellenjegyző ügyvéd ellenjegyezhet-e ilyen okiaratokat. Ebben a tudásbázisban arról lesz szó, hogy milyen szabályok vonatkoznak a távellenjegyzésre.

A legjobb megoldás a meghatalmazás

Előfordulhat, hogy az egyik fél külföldön él, munkája miatt huzamosabb ideig külföldön tartózkodik, vagy betegségből lábadozva az ország távolabbi részén van akadályoztatva. Ilyen esetekben általában azt javasoljuk, hogy a távollévő fél ügyvéd által ellenjegyzett meghatalmazással ruházzon fel egy általa megbízhatónak ítélt személyt – ő lesz az ügyleti meghatalmazott.

Ha a távollévő fél az eladó, célszerű már az értékesítési szándék kialakulásakor meghatalmazást adni egy belföldön, helyben tartózkodó családtagnak vagy más bizalmi személynek. Gyakori, hogy az eladók tulajdonostársukat, szüleiket, gyermekeiket vagy a család ügyvédjét hatalmazzák meg. Fontos, hogy a meghatalmazás ügyvédi ellenjegyzéssel készüljön, vagy közjegyzői, illetve külföldön konzuli közokiratba foglalással nyerjen érvényt.

Szintén gyakran előfordul, hogy a vevő – vagy az egyik vevő – nem tud jelen lenni a szerződéskötéskor. Ilyen esetben is van lehetőség meghatalmazott útján eljárni. Praxisunkban például egy, az Egyesült Királyságból hazaköltöző család esetében kizárólag a férj járt el meghatalmazottként, mivel a feleség a tanév végéig még külföldön tartózkodott gyermekeikkel.

Az ügyleti meghatalmazott eljárása a meghatalmazás alapján megegyezik a személyes szerződéskötés folyamatával, ezért az ilyen típusú szerződéskötés nem távollevő felek között jön létre.

A leggyakrabban alkalmazott eljárás: távellenjegyzés

A meghatalmazás hasznos, de elég körülményes tud lenni, így a Magyar Ügyvédi Kamara látva az igényeket, megvizsgálta, hogy milyen módon kerülhet arra sor, hogy a fél videóhívás keretében írja alá az ügyvéd előtt az okiratokat és ezen okiratokat az ügyvéd ellenjegyzésével láthassa el. Éppen ezért a kamara részletes tájékoztatót tett közzé – figyelembe véve a pénzmosás megelőzéséről szóló törvényt – , hogy milyen esetekben és hogyan alkalmazható helyen a távellenjegyzés.

Ebben a dokumentumban kamara kitér arra, hogy mely alkalmazásokat lehet használni az azonosítás és távellenjegyzés alkalmazása során. az alkalmazások között van a Skype, Microsoft Teams, Google Meet stb.

A távellenjegyzés adásvételi szerződés megkötése esetén

Bár a meghatalmazás útján történő aláírás továbbra is bevett gyakorlat, nem ez az egyetlen lehetőség az ingatlanügylet lebonyolítására. Az elmúlt évek egyik kiemelkedő fejlesztése a távellenjegyzés, amely lehetővé teszi, hogy a szerződéskötés videóhívás keretében történjen. Ennek során az ügyvéd Magyarországon ellenjegyzi az okiratot, miközben a felek azt külföldön írják alá. Fontos előrelépés, hogy ilyen esetekben már nincs szükség sem diplomáciai hitelesítésre, sem Apostille tanúsítványra.

A személyes ügyvédi jelenlét teljes mértékben kiváltható, amennyiben a felek azonosítása, valamint az aláírás sajátként való elismerése a Magyar Ügyvédi Kamara által jóváhagyott elektronikus kommunikációs platformon – például Skype, Microsoft Teams vagy Google Meet – keresztül történik.

A távellenjegyzés alkalmazását kizárólag olyan esetekben javaslom, amikor a felek minden kétséget kizáróan megbizonyosodtak arról, hogy valóban egymással – az eladóval és a vevővel – állapodtak meg a szerződés feltételeiről.

Függetlenül attól, hogy az ügyletet meghatalmazott útján vagy távellenjegyzéssel bonyolítják le, a vevő csak akkor szerezheti meg az ingatlan tulajdonjogát, ha valóban az eladóval köt szerződést. Noha a jogszerű lebonyolítás elsősorban az ügyvéd felelőssége, távellenjegyzés esetén különösen fontos, hogy a videóhívás során az ügyvéd minden résztvevőtől megkövetelje:

• az okmányok valamennyi oldalának bemutatását a kamerába,
• valamint az iratok aláírását is a kamera előtt, valós időben,
• továbbá az okiratokon lévő aláírását a sajátjaként ismerje el.

Ha az ügyvéd elmulasztja ezeket az ellenőrzéseket, és ennek következtében bármelyik félnek kára keletkezik, a kialakult bírói gyakorlat szerint az ügyvéd kártérítési felelősséggel tartozik.

A távellenjegyzés lépései pontról pontra

Az első lépés a távazonosítás. Ennek keretében az ügyvéd kétséget kizáróan meggyőződik arról, hogy valóban azzal a személlyel áll szemben, aki az adásvételi szerződésben szerződő félként szerepel. Már a videóhívás megkezdése után az eljáró ügyvédnek felvételt kell készíteni a teljes eljárásról, és erre figyelmeztetni kell a felet, és a félnek ehhez hozzá kell járulnia.

Az azonosításkor az ügyvéd megkéri a felet, hogy a kamerába, jól látható módon mutassa be a személyazonosításra alkalmas okmányait olyan módon, hogy az okmányokon lévő biztonsági elemek láthatók legyenek. Az ügyfélnek minden esetben a kamerába nézve el kell mondani az alapvető személyes adatait (neve, születési helye, ide stb.). Jó tanács: a távazonosítást mindenképpen jól megvilágított helyen, és jó minőségű kamerával csináljuk meg. Az eljáró ügyvédnek az azonosításról és aláírásról készített videófelvételt nyolc évig meg kell őriznie.

Amennyiben az azonosítás sikeres volt, úgy ezután fogja a fél a korábban a részére megküldött valamennyi okiratot aláírni. Az aláírást követően a félnek el kell ismernie az aláírását, továbbá azt is, hogy akaratának megfelelnek az okiratban foglaltak.

Biztonságos?

Igen, egyértelműen biztonságos, hiszen jól van dokumentálva a teljes eljárás, könnyen visszaellenőrizhető a teljes eljárás.

Ha a távellenjegyzéssel kapcsolatosan bármilyen kérdése van, keressen bizalommal az elérhetőségeim bármelyikén.