Ingatlan eladása utáni adózási szabályok

Az ingatlanpiacon történő részvétel – akár vételről, akár eladásról van szó – komoly pénzügyi kötelezettségeket vonhat maga után nem csak a vevőnek, hanem az eladónak is. Az adásvételi folyamat számos nehézséget rejthet, különösen azok számára, akik nem rendelkeznek mélyebb pénzügyi vagy jogi ismeretekkel, szemben a szakértő vállalkozásokkal. Ingatlan vagy vagyoni értékű jog eladása, átruházása, illetve ilyen jog alapítása esetén fontos tudni, hogy ezek a tranzakciók adóköteles jövedelmet eredményezhetnek. A 2025-ös évben az ebből származó jövedelem után fizetendő személyi jövedelemadó mértéke 15%.

Az ingatlan eladásából származó bevételi utáni adóshoz nagyon nagy segítséget jelent a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) oldalán megtalálható információs füzet.

Ingatlan fogalma az SZJA törvény szerint

A személyi jövedelemadóról (SZJA) szóló törvény egyértelműen meghatározza, hogy mi minősül ingatlannak. A hivatkozott jogszabály szerint ingatlannak minősül a termőföld, az épület, építmény, föld, és az azzal alkotórészi (állagsérelem nélkül nem elmozdítható dolog) kapcsolatban álló dolog. Sokszor felmerül a kérdés, hogy a lakás is ide tartozik. A válasz nagyon egyszerű: igen. Azonban nem minden lakás minősül lakásnak, a lakásnak minősül:

• építmény, amely lakóház vagy lakás megnevezéssel szerepel az ingatlan-nyilvántartásban;
• lakóház céljára építendő építmény;

Mikor lehet mentesülni az SZJA fizetési kötelezettség alól?

A következő felsorolás nem tartalmaz minden SZJA-mentességet, csak a legfontossabbak kerülnek megjelölésre:

• A házassági vagyonközösség megszüntetése esetén nem keletkezik személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség azon jövedelem után, amely az ingatlan vagy vagyoni értékű jog házastárs (vagy bejegyzett élettárs) által történő kiváltásából ered.
• Adómentesnek minősül az a jövedelem, amely öröklési, életjáradéki vagy tartási szerződés alapján történő járadék vagy tartás fejében kerül sor ingatlan vagy vagyoni értékű jog átruházására.

Hogyan alakul az SZJA-fizetési kötelezettség?

A személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség a hatályos jogszabály értelmében a következők szerint alakul:

• Szerzés évében és az azt követő évben történő eladás esetén a jövedelem 100%-a adóköteles.
• Második évben történő eladás esetén a jövedelem 90%-a adóköteles.
• Harmadik évben történő eladás esetén a jövedelem 60%-a adóköteles.
• Negyedik évben történő eladás esetén a jövedelem 30%-a adóköteles.
• Ötödik évtől kezdődően a jövedelem 0%-a adóköteles, tehát teljes mértékben adómentes.

Amennyiben az ingatlan eladásából származó jövedelem nem adóköteles, azt nem kell bevallani.

Mit jelent a szerzés időpontja?

Az ingatlan megszerzésének időpontja az a nap, amikor az adásvételi szerződést benyújtották az ingatlanügyi hatósághoz. Ez az időpont független attól, hogy mikor történt a vételár kiegyenlítése, a birtokbaadás, illetve a tulajdonjog bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásban.

Lehet csökkenteni az ingatlan eladásából származó bevételt?

Igen, lehet. Az SZJA-törvény felsorolja, hogy milyen tételekkel csökkenthető a bevétel. Az ingatlan vagy vagyoni értékű jog (például: haszonélvezeti jog) értékesítéséből származó bevétel csökkenthető a megszerzésre fordított költségekkel, valamint az ehhez kapcsolódó egyéb kiadásokkal. Ilyen levonható tétel például az ingatlan vételára, a szerzéshez kapcsolódóan megfizetett illeték, ügyvédi díj, továbbá az értéknövelő beruházások összege – ideértve a piaci értéket növelő ráfordításokat, illetve a jogszabályban meghatározott feltételek mellett végzett állagmegóvási munkálatokat is. Emellett figyelembe vehető az átruházással összefüggő kiadásoknak az adott szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában elszámolható része is.

Hogyan kell teljesíteni az adófizetési kötelezettséget?

Az SZJA bevallás alapú, az adóhatóság külön értesítést nem küld. Akinek ingatlan eladásából származó adóköteles bevétele van, annak az adóbevallásában kell jeleznie, hogy ilyen bevétele volt.