Banki követelmények az adásvételi szerződésben

Az ingatlanjogi területen jártas ügyvédek pontosan tudják: a bankok szigorú és részletes elvárásokat támasztanak az adásvételi szerződésekkel szemben. Mivel a hitelkérelem benyújtását rendszerint megelőzi a szerződés megkötése, az ügyleti feltételek kialakítása gyakran a banki követelményekhez igazodik.

Több éves szakmai tapasztalatom alapján határozottan állíthatom: kulcsfontosságú, hogy ügyfeleink már a foglaló vagy vételár előleg megfizetése előtt tisztában legyenek a bankkölcsönhöz kapcsolódó banki elvárásokkal. Ez elengedhetetlen ahhoz, hogy az adásvételi folyamat gördülékenyen és problémamentesen haladjon.

Milyen követelményeket támaszt a bank az adásvételi szerződéssel szemben?

Az adásvételi szerződés elkészítése során ügyvédi szempontból kiemelt jelentőséggel bír, hogy a bankok és pénzintézetek saját, egyedi követelményrendszert alkalmaznak. Ezek az eltérő elvárások nemcsak az ügyfelek, hanem az ügyvédek számára is komoly kihívást jelenthetnek. Éppen ezért elengedhetetlen, hogy amint kiválasztásra kerül a bankkölcsönt nyújtó bank, az ügyfél mielőbb beszerezze az adott intézmény aktuális követelménylistáját az ügyintézőtől, vagy legalább tájékoztassa a szerződést készítő ügyvédet arról, hogy a vételár részben bankkölcsönből kerül kiegyenlítésre. Fontos tudni, hogy ezek a dokumentumok a bankok hivatalos honlapján kötelezően elérhetők és letölthetők. Az egyes bankok által elérhető adásvételi szerződéssel szemben támasztott követelményei az alábbi linkekre kattintva érhetők el:

• OTP Bank Nyrt – banki követelmények adásvételi szerződéshez
• CIB Bank Zrt – adásvételi szerződéshez kapcsolódó tájékoztató
• Magnet Bank Zrt – kölcsönnel, illetőleg MagNet CSOK Plusz Lakáshitellel finanszírozandó ingatlan adásvételére vonatkozó követelményekről lakossági ügyfelek részére
• Kereskedelmi és Hitelbank Zrt. (K&H) – Adásvételi szerződés kötelező alaki és tartalmi követelményeire vonatkozó szabályok (Magánszemélyek részére)
• MBH Bank Nyrt. – az adásvételi szerződés alaki és tartalmi követelményei használt lakás vásárlási, piaci kamatozású jelzálogkölcsönök esetén
• Raiffeisen Bank Zrt – az adásvételi szerződéssel szemben támasztott banki követelmények (magánszemélyek részére)
• UniCredit Bank Zrt – tájékoztató az adásvételi szerződés megkötéséhez
• Gránit Bank Zrt. – az ingatlanvásárlás kölcsönnel történő finanszírozása esetére az adásvételi szerződéssel szemben támasztott általános követelményekről szóló tájékoztató

A linkelt banki követelmények a tudásbázis cikk napján érvényes feltételek tartalmazza, így letöltés előtt mindenképpen ellenőrizni szükséges, hogy nincs-e újabb banki követelmény, nem került-e frissítésre.

Minden banknál előforduló előírás: vételár megfizetése, bejegyzési engedély, elővásárlási jog

A banki gyakorlat és az általános szerződéses elvárások egyaránt megkövetelik, hogy az adásvételi szerződés pontosan tartalmazza a felek, valamint a meghatalmazottak személyes adatait – ez minden pénzintézeti tájékoztatóban kiemelt helyen szerepel.

Amennyiben a tulajdoni lapon jelentősebb jogi bejegyzések találhatók – például elővásárlási jog vagy haszonélvezeti jog –, a bankok fokozott figyelmet fordítanak a tehermentesítés folyamatára. Céljuk, hogy a tulajdonjogi helyzet mielőbb tisztázott legyen. Fontos tudni, hogy az elvárt szerződéses feltételek bankonként eltérőek lehetnek.

A vételár kiegyenlítésének módja szintén kulcsfontosságú elem minden banki tájékoztatóban, hiszen a kölcsönszerződés alapján ez a bankok alapvető szolgáltatása. Ha az adásvétel meghiúsul, a banknak biztosítékra van szüksége arra, hogy a már folyósított összeg visszakerül a számlájára. A vételár utolsó részlete jellemzően a hitelösszeg, lakáscélú állami támogatás esetén pedig ez utóbbi kerül utolsóként kifizetésre. Több pénzintézet – például az OTP Bank – előírja, hogy az eladó a vételár megfizetését ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratban köteles igazolni.

Minden egyes banki követelmény, feltétel kitér arra, hogy az eladónak a tulajdonjog bejegyzési engedélyét a szerződést szerkesztő ügyvédnél letétbe kell helyezni, továbbá szabályozni kell, hogy a bejegyzési engedély milyen feltételek fennállása során adható ki, illetve nyújtható be az ingatlanügyi hatóság (földhivatal) részére.

Gyakran előforduló probléma, hogy a vevő a bankkölcsönt folyósító banktól kevesebb kölcsönre jogosult, mint amire számított, így mindenképpen szabályozni szükséges, hogy a különbözetet milyen módon, milyen forrásból és milyen határidővel teljesíti.

Előzetes hitelképességi vizsgálat és előzetes értékbecslés

Amennyiben valaki komolyan gondolja az adott ingatlan megvásárlását, akkor mindenképpen érdemes előzetes hitelképességi vizsgálatot kérni a banktól és ezt adják írásba, valamint a kiszemelt ingatlan esetében készíttessünk előzetes értékbecslést. Ha ezeket megtesszük és van okirat is ezen vizsgálatokról, akkor akár a foglaló jogkövetkezményei sem alkalmazhatók.