Mik az eladó kötelezettségei egy ingatlan eladása során?

Az adásvétel során az eladó a tulajdonjogát ruházza át a vevőre. Egy ingatlan adásvétele során – számos esetet kivéve – jellemzően két szereplő vesz részt a jogügyletben: az eladó és a vevő. A jogügylet során mindkét felet terhelnek kötelezettségek, és megilletik jogok. Ebben a tudásbázis bejegyzésben arra mutatok rá, hogy az eladót milyen kötelezettségek terhelik.

Az ingatlan eladása egy több lépcsőből álló folyamat, amelynek a főbb lépései a kvöetkezők:

• Az ingatlan eladásának szándéka, külnböző felületeken való hirdetése eladásra;
• A potenciális vevővel való tárgyalás, vételárban történő megállapodás;
• Ingatlan adásvételi szerződés megkötése;
• Az ingatlan vételárának megfizetése az eladó részére;
• Az ingatlan birtokának átadás a vevő részére;
• Tulajdonjog átvezetése az ingatlan fekvése szerint illetékes földhivatalnál;
• Az esetlegesen keletkező személyi jövedelemadó, és vagyonátruházási (vagyonszerzési) illeték megfizetése az adóhatóság részére;

Az eladó kötelezettségei

A hatályos Polgári Törvénykönyv szerint az ingatlan adásvétel szabálya nagyon egyszerűek: A felek az írásban megkötött adásvételi szerződés alapján az eladók részéről a lakóingatlan tulajdonjogának átruházására és birtokbaadására, a vevők részéről pedig a vételár határidőben történő megfizetésére és az ingatlan átvételére vállalnak kötelezettséget.

A Polgári Törvénykönyv alapján az eladó kötelezettségei a következők:

1. Tulajdonjog átruházása: a tulajdonjogot az adásvételi szerződés alapján a földhivatali bejegyzés keletkezteti;
2. Birtokbaadás: az eladó az ingatlan birtokát köteles átadni;
3. Tulajdonjog-fenntartás: az eladó biztosítéki céllal fenntarthatja a tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig, ennek korábbi alternatívája az ún. függőben tartás; a jelenleg hatályos szabályok alapján: tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog;
4. Tehermentesítés: amennyiben az ingatlan nem tehermentes, az eladó kötelezettsége az ingatlan tehermentesése;
5. Költségviselés: Az eladói oldal viseli a birtokátruházás költségeit, azaz pl. az ingatlan kiürítésének, kitakarításának díját;
6. Kárveszély átszállás: a kárveszély viselése az ingatlan birtokbaadásáig terheli az eladót;
7. Eladói késedelmek következményei: Ha az eladó nem bocsátja rendelkezésre a lakóingatlant 30 napon belül, a vevő jogosult póthatáridőt tűzni vagy szerződéstől elállni – gyakrabban azonban kötbér fizetendő (amennyiben a felek ilyenben megállapodtak)

Az ingatlan tulajdonjogi helyzetének megfelelő rendezése

Az adásvételi szerződés értelmében az eladó köteles a vevőt teljes körűen tájékoztatni az ingatlan jogi helyzetéről. Az eladó helyzete jelentősen egyszerűbb, ha már a szerződéskötést megelőzően rendezi az ingatlan tulajdoni viszonyait – különösen akkor, ha az ingatlan házastársi vagyonközösségbe tartozik, vagy várhatóan olyan tulajdonosok is felléphetnek, akik az ingatlan-nyilvántartásban nem szerepelnek. Amennyiben az ingatlan házastársi vagyonközösségbe tartozik, úgy a házastárs hozzájáruló nyilatkozata is szükséges az adásvételhez, amennyiben ez nem áll rendelkezésre, vagy nem fog rendelkezésre állni, úgy az adásvétel meghiúsul.

Bejegyzett haszonélvezeti jogról való rendelkezés

Amennyiben az ingatlanra haszonélvezti jog (vagy özvegyi jog) került bejegyzésre, úgy ezen jogról is rendelkezni kell, ugyanis a vevő tehermentesen kívánja az ingatlan megszerezni. A haszonélvezeti jog törléséhez szükséges hozzájáruló nyilatkozatot érdemes az adásvételi szerződésben rögzíteni, vagy ha ez nem megoldható, akkor külön okiratban (külön okieat esetén: ügyvéd által ellenjegyzett okiratban vagy közjegyzői okiratban) szükséges a jog jogosultjának nyilatkoznia, hogy hozzájárul a törléshez.

Elővásárlási jog? Érdemes az eladás előtt tisztában lenni vele

Az elővásárlási jog nem érinti az ingatlan tulajdoni viszonyait, az eladót mégis jelentősen korlátozza abban, hogy az ingatlant az általa választott vevő részére értékesítse. Az elővásárlási jog az adásvételi ügyletekben kiemelt figyelmet igényel, mivel az eladó köteles az elővásárlásra jogosultat írásban értesíteni a beérkezett vételi ajánlatról. A jogszabályok értelmében az eladónak minden lényeges információt – így a vevő nevét, a vételárat, a fizetési feltételeket és a fizetési határidőt – részletesen közölnie kell az elővásárlásra jogosulttal. Amennyiben az elővásárlásra jogosult elfogadja az eladó ajánlatát, a szerződés vele jön létre.

Energetikai tanúsítvány elkészítése, átadása

Az eladó kötelezettsége, hogy az energetikai tanúsítványt elkészítse és átadja a vevő részére. Fő szabály szerint kötelező elkészíteni, azonban vannak olyan esetek, amikor nem kell energetikai tanúsítványt készíteni. Ilyen eset például, ha ugyanabban az ingatlanban résztulajdonnal rendelkező tulajdonos szerez ellenérték fejében további tulajdonrész. A rendelet hatálya például nem terjed ki az önálló, más épülethez nem csatlakozó, 50 m2-nél kisebb hasznos alapterületű épületre.

Birtokbaadás

Amennyiben a vevő minden kötelezettségét teljesítette, a vételárat hiánytalanul megfizette, akkor az eladó kötelezettsége, hogy az adásvételi szerződésben, az általa vállalt határidőben az ingatlan birtokát átadja.

Ingatlan eladása utáni adózás

Korábbi tudásbázis cikkben részletesen leírásra került az ingatlan eladása utáni adózási szabályok.