Mik az Otthon Start Program részletszabályai?

2025. júliusában jelent meg az Otthon Start Program részletszabályait tartalmazó, az Otthon Start program keretében biztosított FIX 3%-os lakáshitelről a 227/2025. kormányrendelet, valamint ezen rendelete mellett szintén, az Otthon Start esetében nagyon fontos 32/2014. MNB rendelet is, amely 2025. szeptemberében került módosításra az Otthon Start miatt.

Milyen ingatlant lehet vásárolni a 3%-os hitellel?

A kedvezményes, 3%-os kamatozású bankkölcsönt ingatlan vásárlásához és építéséhez is igénybe lehet venni. A bankkölcsön kombinálható CSOK-kal, babaváróval, de akár a közszolgálati kamattámogatással is. A 3%-os kamatozású lakáshitel Magyarországon belterületen fekvő lakás, egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont megvásárlására vagy építésére vehető igénybe.

Nem támogatható a hitel olyan ingatlanra, amelyen haszonélvezeti jog áll fenn, illetve nem használható fel lakóingatlan résztulajdonának megszerzésére. Kivételt képeznek az ikerházak és sorházak, mivel ezek önálló lakóegységként kezelhetők. A jogszabály értelmében nem minősül résztulajdon szerzésének, ha az igénylő egy osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanon belül a hitel célját képező, önálló lakóegység kizárólagos tulajdonosává válik.

Mik az Otthon Start alapvető feltételei?

A rendelet egyértelműen meghatározza, hogy a bankkölcsön összege nem haladhatja meg az 50.000.000,- Ft-ot, továbbá a kölcsön futamideje 25 évnél több nem lehet. Az ügyfél által fizetendő kamat éves mértéke nem haladhatja meg a 3 százalékot. A kölcsön előtörlesztése esetén az érvényesített költségek mértéke nem haladhatja meg az előtörlesztett összeg 1 százalékát.

Milyen önerő szükséges az Otthon Start esetében?

Ha valaki ezen program keretében szeretne ingatlant vásárolni, akkor talán a legfontosabb kérdés, hogy milyen önerőre van szüksége a vevőnek. A program elindulását követően, az Otthon Start miatt az MNB módosította a jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló rendeletét. 10%-os önerő a vevő, igénylő részéről akkor engedhető meg, ha

• első lakásszerzőnek minősül (nem rendelkeztek lakásban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal, vagy kizárólag olyan lakástulajdonnal rendelkeztek, amely – a tulajdoni hányad mértékétől függetlenül – jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt),
• a hitelcél a fedezetként szolgáló energetikailag hatékony lakás vásárlása, építése vagy a fedezetként szolgáló lakás energiamegtakarítási célú felújítása.

Vételár vagy érték? Melyik számít?

A hivatkozott rendelet egyértelműen értéket jelöl meg:

• lakás értéke vagy bekerülési költsége legfeljebb bruttó 100.000.000 forint,
• egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont értéke vagy bekerülési költsége legfeljebb bruttó 150 000 000 forint lehet.

A rendelet egyértelműen rögzíti azt is, hogy otthon vásárlásánál annak vételára legfeljebb 20 százalékkal térhet el a hitelintézet által megállapított forgalmi értéktől.

Ki minősül első lakásvásárlónak az Otthon Start Programban?

A kölcsön abban az esetben igényelhető, ha az igénylő a kölcsön iránti kérelem benyújtását megelőző tíz éven belül nem rendelkezett saját tulajdonú belterületi lakóingatlannal. Kérdés lehet, hogy a tíz évet honnan kell számolni: az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének napjától kell számolni.

Milyen ingatlan számít első lakásnak az Otthon Start Programban?

A rendelet értelmező rendelkezései egyértelműen meghatározzák, hogy mik számítanak első lakásnak. A rendelkezések értelmében nem minősül saját tulajdonú belterületi lakóingatlannak, így tulajdoni hányadtól és lakóingatlanok számától függetlenül a hitelprogram akkor is igényelhető, ha az igénylő a kölcsön iránti kérelem benyújtásának időpontjában és a benyújtását megelőző tíz éven belül legfeljebb:

• olyan belterületi lakóingatlanban rendelkezett tulajdonjoggal, amelyben tulajdoni hányadának értékbecslő által megállapított aktuális piaci értéke vagy – már visszterhesen elidegenített ingatlan esetén – az adásvételi szerződésben szereplő vételára nem haladta meg a 15.000.000 forintot;
• olyan belterületi lakóingatlannal rendelkezik vagy rendelkezett, amelynek lebontását az építésügyi hatóság elrendelte vagy engedélyezte, vagy
• olyan belterületi lakóingatlannal rendelkezik vagy rendelkezett, amely haszonélvezettel terhelten került a tulajdonába, és az érintett lakóingatlanban a kölcsön iránti kérelem benyújtásakor is ugyanazon haszonélvező lakik.

Ugyancsak igényelheti az a személy is a kedvezményes bankkölcsönt, ha az igénylő a kölcsön iránti kérelem benyújtásának időpontjában és a benyújtását megelőző tíz éven belül egyidejűleg legfeljebb egy belterületi lakóingatlanban legfeljebb 50 százalékos tulajdoni hányaddal rendelkezett.

Házastársak részt vehetnek a programban?

Igen. A rendelet meghatározza, hogy ha az egyik házastárs megfelel az Otthon Start feltételeinek, akkor igénybe vehető.

A szülő lehet a gyermeke adóstársa? Ki minősül szülőnek?

Igen, egy módosítást követően már lehetséges, hogy a gyermek szülője lehet adóstárs, de fordítva nem lehetséges. Amennyiben az igénylő valamelyik szülője adóstársként vesz részt a gyermekének lakáshitel-ügyletében, az adott szülő nem válhat az ingatlan tulajdonosává. Házastársak közös hitelkérelme esetén mindkét fél szülei bevonhatók adóstársként, azonban számukra sem biztosított tulajdonszerzési lehetőség az érintett ingatlanban.

Ebben a körben kérdésként vetődhet fel, hogy ki minősül szülőnek. A kérdésre a választ a rendelet hivatkozása szerint a családok támogatásáról szóló évi 1998. évi LXXXIV. törvény tartalmazza. A szülő a rendelkezések értelmében nem kizárólag a vér szerinti vagy örökbefogadó szülőre vonatkozik, hanem magában foglalja a házastársat, az élettársat, a gyámot, a nevelőszülőt, valamint egyes esetekben azt a személyt is, aki ideiglenes elhelyezés keretében gondoskodik a gyermekről.

Alapítható haszonélvezeti jog az Otthon Start keretében vásárolt ingatlanra?

Illetékoptimalizálás miatt gyakran alapítanak haszonélvezeti jogot az ingatlanra, hogy kevesebb vagyonszerzési illetéket kelljen fizetni. Az Otthon Start rendelet egyáltalán nem zárja ki explicit a haszonélvezeti jog alapítását. A haszonélvezeti jog alapításának akadályát a bankok fogják képezni, ugyanis a bankok legtöbbje tiltja, hogy a bankkölcsön alapját képező ingatlanra haszonélvezeti jogot alapítson valaki.

Mennyi lehet maximum a négyzetméterár?

A rendelet egyértelműen meghatározza, hogy nem vehető igénybe a kölcsön, ha a megvásárolni szándékozott otthon vételára vagy az építeni kívánt otthon bekerülési költsége a nettó alapterület négyzetméterára tekintetében meghaladja a bruttó 1.500.000,- Ft-ot. A négyzetméterár a lakóépületre vonatkozik.

A bankkölcsön bármikor előtörleszthető

Az Otthon Start bankkölcsön előtörleszthető, és a kölcsön előtörlesztése esetén az érvényesített költségek mértéke nem haladhatja meg az előtörlesztett összeg 1 százalékát.

Lesz jelzálogjog alapítva az Otthon Starttal vásárolt ingatlanra?

Igen. A megvásárolt ingatlanra 5 évre a Magyar Állam javára jelzálogjog, valamint az azt biztosító elidegenítési és terhelés tilalom kerül bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba a fennálló kölcsönösszeg 20 százalékának erejéig.

Az igénylőnek milyen feltételeknek kell megfelelnie?

Az igénylőnek büntetlen előéltűnek kell lennie, nincs adótartozása, továbbá legalább 2 éve folyamatos TB jogviszonnyal kell rendelkeznie.

Mikor kell visszafizetni a kedvezményes kölcsönt?

• Ha valaki jogosulatlan vette igénybe a kamattámogatott kölcsönt;
• Az Otthon Start keretében vásárolt ingatlant eladja vagy elajándékozza;
• Az ingatlanra haszonélvezti jogot alapít;
• A vásárolt ingatlant lakáscéltól eltérően használja, ez alól kivételt jelent a bérbeadás;