Elővásárlási jog ingatlan eladásánál: amit tudnod kell

Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy ha a tulajdonos el akarja adni az ingatlanát, egy meghatározott személynek elsőbbsége van: ugyanazokkal a feltételekkel ő vásárolhatja meg, mint az a vevő, akivel az eladó megállapodott. Ebben a tudásbázis cikkben összefoglalásra kerül, ki lehet elővásárlásra jogosult, hogyan kell szabályosan közölni vele a vételi ajánlatot, mennyi időt kell adni a döntésre, és mire figyelj vevőként vagy eladóként.

Röviden: ha az ingatlant elővásárlási jog terheli, eladóként csak akkor adhatod el jogszerűen, ha a jogosultat írásban, igazolható módon tájékoztatod a vevő ajánlatáról, és ő nem él a jogával. Ha ez elmarad, a jogosult utóbb bíróság előtt támadhatja az adásvételt.

Mit jelent az elővásárlási jog?

A Polgári Törvénykönyv szerint, ha egy ingatlanra harmadik személynek elővásárlási joga áll fenn, az eladó köteles a hozzá érkezett vételi ajánlatot a szerződés megkötése előtt a jogosulttal közölni. A gyakorlatban ez úgy történik, hogy a jogosult megkapja az aláírt adásvételi szerződés másolatát, vagy annak minden lényeges feltételét. Ez az eladó eladási ajánlatának minősül, amelyet a jogosult elfogadhat.

Az eladónak részletesen ismertetnie kell az ajánlatot:

• a vevő nevét,
• a vételárat,
• a fizetés módját,
• a fizetési határidőket és a további lényeges feltételeket.

A közlés megtörténtét az eladónak kell bizonyítania. A bírói gyakorlat ezért tértivevényes levelet vagy más, igazolható közlési módot vár el; egy telefonhívás vagy szóbeli megkeresés nem elegendő.

Kinek lehet elővásárlási joga?

Az elővásárlási jog származhat jogszabályból, szerződésből vagy a társasház alapító okiratából. A leggyakoribb esetek:

Fontos: az elővásárlási jog sokszor nem látszik a tulajdoni lapon. A tulajdonostársak joga például magából a közös tulajdon tényéből fakad, külön bejegyzés nélkül. Ezért az ingatlan jogi helyzetét mindig a szerződéskötés előtt kell feltérképezni.

Hová és hogyan kell elküldeni a felhívást?

Az elővásárlási felhívást a jogosult hatályos lakcímére (cégnél a székhelyére) kell küldeni. Ehhez nem a tulajdoni lapon szereplő cím a mérvadó, hiszen az sokszor elavult, hanem a személy- és lakcímnyilvántartás adata. A friss lakcímet jogi érdek igazolásával lehet lekérni, ezt jellemzően az eljáró ügyvéd intézi; az elővásárlási felhívás közlése ilyen jogszerű célnak minősül.

Ha a levél a hivatalos címről „címzett ismeretlen” vagy „elköltözött” jelzéssel jön vissza, az ajánlat nem tekinthető közöltnek. Ilyen esetben a 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 43. § (3) bekezdése adhat megoldást: ha a jogosult elérése rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, elegendő lehet az eladó és a vevő közös nyilatkozata, amelyben a tényeket is részletesen leírják.

Két esetben eltérő a közlés módja:

• Társasházi vagy szövetkezeti garázs: elegendő, ha a közös képviselő igazolja, hogy az ajánlatot a közös helyiségben, figyelemfelkeltő módon kifüggesztették.
• Termőföld: az ajánlatot a jegyző teszi közzé hirdetményi úton, a földforgalmi törvény szerint.

Mennyi időt kell adni a jogosultnak?

A jogszabály nem ír elő fix határidőt, a bíróságok az eset összes körülménye alapján döntik el, hogy elegendő volt-e. Volt olyan ügy, ahol 5 nap is elégnek bizonyult (a jogosult már korábban ismerte az ügyletet, és faxon kapta meg az ajánlatot), egy másik ügyben viszont postai kézbesítésnél a bíróság túl rövidnek ítélte.

A gyakorlatban 15 napos nyilatkozati határidő számít biztonságosnak. A határidőbe a kézbesítés napja nem számít bele. Az egyszer közölt ajánlatot az eladó nem vonhatja vissza.

Mit tehet az elővásárlásra jogosult?

1. Elfogadja az ajánlatot. Ilyenkor a szerződés közte és az eladó között jön létre, ugyanazokkal a feltételekkel; az eredeti vevő nem szerzi meg az ingatlant.
2. Kifejezetten lemond a jogáról ebben az ügyletben.
3. Hallgat, vagyis a határidőn belül nem nyilatkozik.

Ha a jogosult lemond vagy hallgat, az eladónak a földhivatal felé igazolnia kell, hogy szabályosan járt el. Erre két lehetőség van:

• teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt lemondó nyilatkozat, vagy
• a jogosultnak küldött írásbeli felhívás és az átvételt igazoló irat (tértivevény, átvételi elismervény).

Mi legyen a lemondó nyilatkozatban?

A lemondó nyilatkozatban érdemes feltüntetni az ingatlan helyrajzi számát és címét, a vételárat, a vevő nevét és az ügylet lényeges feltételeit. A vevő nevén kívül más személyes adatát nem kell megismertetni a jogosulttal. A nyilatkozatnak egyértelműen ki kell mondania, hogy a jogosult nem kíván élni az elővásárlási jogával.

Mi van, ha a jogosult későn vagy hibásan nyilatkozik?

Az 1/2021. számú KPJE határozat szerint az elkésett vagy nyilvánvalóan hibás nyilatkozat nem akadályozza meg az eredeti vevő tulajdonjogának bejegyzését. A jogosult ilyenkor polgári perben kérheti annak megállapítását, hogy az eladó és a vevő közötti szerződés vele szemben hatálytalan. Ugyanez az út áll nyitva akkor is, ha az eladó egyáltalán nem tájékoztatta a jogosultat.

Elővásárlási jog társasházban és teremgarázsnál

Társasházi lakás eladásánál a szomszédoknak főszabály szerint nincs elővásárlási joguk. Ritkán előfordul, hogy az alapító okirat mégis rendelkezik ilyen jogról, ezt viszont a tulajdoni lap nem mutatja. Ezért mindig kérd el az alapító okiratot az összes módosításával együtt, és add át a szerződést készítő ügyvédnek.

A teremgarázsok jellemzően osztatlan közös tulajdonban állnak, így a beállók eladásánál a tulajdonostársakat megilleti az elővásárlási jog. Mivel egy helyrajzi számon sok beálló lehet, a felhívás közlése ilyenkor külön figyelmet igényel.

Mikor nem nyílik meg az elővásárlási jog?

• Csere, ajándékozás, apport: az elővásárlási jog az adásvételhez kapcsolódik, ezért ezeknél főszabály szerint nem nyílik meg. Ha azonban az ügylet valójában az elővásárlási jog kijátszását célozza (például egy „ajándékozás” mögött valójában ellenérték áll), a bíróság ezt megállapíthatja.
• Eladás tulajdonostársnak: ha a tulajdonostárs a saját tulajdoni hányadát egy másik tulajdonostársnak adja el, a többi tulajdonostársat nem kell felhívni.

Foglaló és ügyvédi díj elővásárlási joggal terhelt ingatlannál

Vevőként ne adj foglalót, amíg nem láttad a tulajdoni lapot és nem tudod, terheli-e elővásárlási jog az ingatlant. Különösen ne adj foglalót az ingatlanközvetítőnek. Ha a foglalót már átadtad, és a jogosult végül él a jogával, az eladó ezért nem felel: ilyenkor a foglaló egyszeres összegét kapod vissza, nem a kétszeresét. A foglaló szabályairól részletesen ebben a cikkben írtam.

Az elővásárlási eljárás lebonyolítása az eladó feladata, így az ezzel kapcsolatos ügyvédi díjat is ő viseli. Ha a jogosult él a jogával, az adásvételi szerződés elkészítésének díját főszabály szerint az eredeti vevő fizeti, hiszen ő adott rá megbízást; a jogosult csak akkor, ha ő is külön megbízást ad.

Gyakran ismételt kérdések

Honnan tudom, hogy van-e elővásárlási jog az ingatlanon?

A szerződéses elővásárlási jogot általában bejegyzik a tulajdoni lapra, a jogszabályon alapuló jogok (például a tulajdonostársaké) viszont nem mindig látszanak. Nézd meg, hogy osztatlan közös tulajdonról van-e szó, és társasháznál kérd el az alapító okiratot is. Ha nem ismered az ingatlan pontos adatait, a helyrajzi szám kereséséről szóló cikk is segít.

Mennyi idő után adhatja el az eladó az ingatlant a vevőnek?

A jogosultnak adott nyilatkozati határidő leteltét követően, ha addig nem fogadta el az ajánlatot, vagy ha ezt megelőzően kifejezetten lemondott. A gyakorlatban 15 napos határidővel érdemes számolni, ezt építsd be a szerződés ütemezésébe.

Mit tehetek, ha megsértették az elővásárlási jogomat?

Bírósághoz fordulhatsz, és kérheted annak megállapítását, hogy az eladó és a vevő közötti szerződés veled szemben hatálytalan. Ilyen ügyben mindenképpen érdemes mielőbb ügyvédhez fordulni.

Összegzés

Az elővásárlási jog a jogosult elsőbbségi joga arra, hogy az ingatlant ugyanazokkal a feltételekkel megvásárolja, mint a harmadik személy vevő. Eladóként a szerződés előtt igazolható módon közölnöd kell vele az ajánlatot, és meg kell várnod a nyilatkozatát; vevőként pedig a tulajdoni lap és az alapító okirat ismerete nélkül ne kötelezd el magad. Érdemes azt is áttekintened, milyen kötelezettségei vannak az eladónak, és milyen dokumentumokra lesz szükség az adásvételhez.