Tulajdoni lap: mit mutat, hogyan olvasd, és mikor kérd le?

A tulajdoni lap az ingatlan „személyi igazolványa”: megmutatja, ki a tulajdonos, mekkora hányaddal, és milyen jogok vagy terhek kapcsolódnak az ingatlanhoz. Ebben a tudásbázis cikkben végigmegyünk azon, hogyan olvasd a tulajdoni lapot, mire figyelj rajta, mennyibe kerül a lekérése, és a vásárlás mely pontjain érdemes újra megnézni.

Röviden: ingatlanvásárlás előtt soha ne fizess foglalót vagy előleget úgy, hogy nem láttál friss tulajdoni lapot. Az egy hete letöltött másolat már lehet, hogy nem a valós helyzetet mutatja.

Mi a tulajdoni lap, és miért fontos?

A tulajdoni lap az ingatlan-nyilvántartás része. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény szerint ide kell bejegyezni az ingatlan adatait, a hozzá kapcsolódó jogokat és tényeket, valamint ezek jogosultjait.

Az ingatlan-nyilvántartás közhiteles. Ez azt jelenti, hogy amíg az ellenkezőjét nem bizonyítják, a bejegyzett tulajdonost kell tulajdonosnak tekinteni, a bejegyzett jogok pedig fennállónak számítanak. Ha egy másik nyilvántartás eltérő adatot tartalmaz, az ingatlan-nyilvántartásé az elsőbbség. Egy téves bejegyzést csak külön eljárásban (helyesbítéssel vagy törlési perrel) lehet megváltoztatni.

Amit viszont ne várj el tőle: a tulajdoni lap nem mondja meg, hogy jó vétel-e az ingatlan, milyen műszaki állapotban van, és azt sem, hogy a telken álló épületek mind fel vannak-e tüntetve a térképen. Ezekhez további iratok és helyszíni szemle kell.

A tulajdoni lap három része

Milyen terhek szerepelhetnek a III. részben?

• Jelzálogjog – jellemzően lakáshitel vagy állami támogatás (például CSOK) biztosítéka.
• Elidegenítési és terhelési tilalom – a jelzálogjog mellé szokták bejegyezni; amíg fennáll, a jogosult hozzájárulása nélkül nem lehet eladni az ingatlant.
• Haszonélvezeti jog – valaki más jogosult használni az ingatlant és szedni a hasznait, akár a tulajdonos helyett.
• Végrehajtási jog – a tulajdonos tartozása miatt indult végrehajtás jele.
• Elővásárlási jog – erről részletesen az elővásárlási jogról szóló cikkben olvashatsz.
• Egyéb tények – például perfeljegyzés, zárlat, árverés, kisajátítási eljárás, telekalakítás, változtatási vagy építési tilalom, jogosult kiskorúsága ténye stb.

Egy teher önmagában nem feltétlenül zárja ki a vásárlást. Egy fennálló jelzálogjogot például a vételárból ki lehet fizetni és töröltetni. Ezt azonban a szerződésben pontosan rendezni kell, ezért ilyenkor mindenképpen kérj ügyvédi segítséget.

Mit jelent a széljegy a tulajdoni lapon?

A széljegy azt jelzi, hogy az ingatlanra vonatkozóan beadtak egy kérelmet a földhivatalhoz, amelyről még nem döntöttek. Mindig nézd meg, milyen kérelemről van szó:

• Kedvező jel: például a meglévő jelzálogjog törlése iránti kérelem.
• Komoly figyelmeztető jel: egy másik vevő tulajdonjog-bejegyzési kérelme vagy egy új teher bejegyzése. Ilyenkor ne fizess semmit, amíg a helyzet nem tisztázódott.

Szemle vagy teljes másolat?

A szemle másolat csak a jelenleg hatályos bejegyzéseket mutatja, vásárláskor általában ez kell neked. A teljes másolat a korábbi, már törölt bejegyzéseket is tartalmazza, ami akkor hasznos, ha az ingatlan „előéletére” is kíváncsi vagy.

A tulajdoni lap mellé érdemes térképmásolatot is kérni. Ez megmutatja a telek elhelyezkedését, határait, méreteit és a szomszédos telkeket, így ellenőrizni tudod, hogy a valóság megfelel-e a nyilvántartásnak.

Hol és mennyiért kérhetsz tulajdoni lapot?

Tulajdoni lapot bármely ingatlanról kérhetsz, nem kell a tulajdonosnak lenned. A lekéréshez a település és a helyrajzi szám szükséges; ha ezt nem tudod, a helyrajzi szám keresőről szóló cikk segít.

Online a Földhivatal Online felületén, ügyfélkapus belépéssel tudod lekérni; személyesen a kormányablakban vagy a földhivatalnál. A saját tulajdonú ingatlanodról évente két alkalommal díjmentesen is letöltheted a tulajdoni lapot. Ha ügyvéd segít a vásárlásban, a friss tulajdoni lapot ő is lekéri.

*A díjak a cikk írásakor érvényes összegek, ezek változhatnak.

Mikor kérj friss tulajdoni lapot vásárláskor?

A tulajdoni lapnak nincs „lejárati ideje”, de mindig csak a lekérés pillanatának állapotát mutatja. A helyzet akár egy napon belül is megváltozhat, ezért a vásárlás kulcspontjain érdemes újra ránézni:

1. Megtekintés vagy ajánlattétel előtt – hogy tudd, mibe vágsz bele.
2. Foglaló vagy előleg átadása előtt – ezeket csak megkötött szerződés alapján add át. A részletekről a foglalóról és előlegről szóló cikkben írtam.
3. A szerződés aláírásakor – az ügyvéd mindig friss tulajdoni lap alapján készíti el az adásvételi szerződést.
4. A vételár nagyobb részének kifizetése előtt – hitelnél a bank is ellenőrzi folyósítás előtt.
5. Birtokbaadás előtt – főleg hosszabb fizetési ütemezésnél.
6. A tulajdonjogod bejegyzése után – hogy biztos legyél benne: a bejegyzés pontosan a szerződés szerint történt.

Tipp: hogy ne kelljen minden alkalommal fizetned, az ingatlanra változásfigyelést is beállíthatsz (évi 4.000,- Ft). Ilyenkor SMS-ben vagy e-mailben értesítenek, ha a tulajdoni lapon változás történik, és csak akkor kell új másolatot kérned.

Ellenőrzőlista: mit nézz meg a tulajdoni lapon?

• A helyrajzi szám és a cím egyezik-e azzal az ingatlannal, amit meg akarsz venni?
• Az ingatlan jellege és területe megfelel-e a hirdetésnek és a valóságnak?
• Az eladó valóban tulajdonos? Ha többen vannak, mindenki aláír, vagy szabályos meghatalmazást ad?
• Van-e széljegy, és ha igen, milyen kérelemről szól?
• Terheli-e jelzálogjog, tilalom, haszonélvezet, végrehajtási jog vagy elővásárlási jog?
• Társasházi lakásnál: van-e a lakásnak önálló albetétje (külön tulajdoni lapja)?

Ha ennél mélyebben szeretnéd ellenőrizni az eladót és a tulajdoni viszonyokat, az ingatlan tulajdonjogának ellenőrzéséről szóló cikk is segít.

Gyakran ismételt kérdések

Meddig érvényes a tulajdoni lap?

Nincs általános érvényességi ideje, mert mindig a lekérés pillanatának állapotát mutatja. Hivatalos ügyintézésnél (például banknál) viszont gyakran előírják, hogy ne legyen 30 napnál régebbi. Vásárláskor a döntő lépések előtt mindig nézz friss példányt, ne sajnáld kifizetni a 4.800,- Ft-os díjat az adásvételi szerződés aláírása előtt.

Kiderül a tulajdoni lapról, hogy mikor épült a ház?

Nem. Az építés idejére az okirattárban (a bejegyzések alapjául szolgáló iratok gyűjteményében) érdemes kutatni, illetve kérd el az eladótól a korábbi adásvételi szerződést, az építési engedélyt, a terveket vagy egy korábbi hitelügyintézés műszaki iratait.

Elég, ha az eladó küld egy tulajdoni lapot?

Tájékozódásnak megfelel, de pénzt ne adj át ennek alapján. A döntő lépések előtt mindig a saját magad vagy az ügyvéded által lekért friss példányra támaszkodj.

Összegzés

A tulajdoni lap a legfontosabb kiindulópont minden ingatlanvásárlásnál: megmutatja, kitől veszel, és milyen terhekkel. Mindig a friss változatot nézd, különösen pénz átadása előtt, és ha bármilyen teher vagy széljegy szerepel rajta, kérj ügyvédi segítséget, mielőtt elkötelezed magad. Érdemes azt is átnézned, milyen dokumentumokra lesz szükség az adásvételhez, és milyen kötelezettségei vannak az eladónak.