A CSOK-os ingatlan eladása nem olyan, mint egy átlagos lakáseladás. Ha a Családi Otthonteremtési Kedvezmény segítségével vetted vagy építetted az otthonodat, az állam jelzálogjoga és tilalma ott van a tulajdoni lapon, és amíg ezeket nem rendezed, a vevő nem tud tehermentes ingatlant szerezni. Ebben a cikkben közérthetően összefoglaljuk, milyen lehetőségeid vannak, milyen határidőkre kell figyelned, és hogyan kerülheted el a leggyakoribb hibákat.
Miért különleges a CSOK-os ingatlan eladása?
Amikor CSOK-ot kapsz, az állam a támogatás biztosítékaként – főszabály szerint tíz évre – jelzálogjogot, valamint elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeztet be az ingatlanra. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ezalatt az idő alatt a lakást nem adhatod el, nem adhatod bérbe és nem bonthatod le szabadon. Ha mégis így teszel engedély nélkül, a támogatást vissza kell fizetned, és ehhez még szankció is társulhat.
A jó hír: a jogszabályok kifejezetten lehetővé teszik, hogy a tíz év letelte előtt is eladd az ingatlant. Ehhez azonban a kormányhivatal lakástámogatási szervének közreműködése szükséges, amely kérelemre intézkedik a terhek törléséről vagy átjegyzéséről. Az eljárás nem bonyolult, de szigorú határidőkhöz kötött, ezért érdemes időben elkezdeni.
Két út áll előtted: visszafizetés vagy átjegyzés
Ha a CSOK-kal terhelt ingatlanodat el szeretnéd adni, alapvetően két lehetőséged van:
- Önkéntes visszafizetés: visszafizeted a kapott támogatást, és a kormányhivatal engedélyezi a terhek törlését.
- Átjegyzés másik ingatlanra: ha új lakást veszel vagy építesz, a visszafizetés felfüggeszthető, a terhek pedig átkerülnek az új otthonodra – akár közvetlenül is.
Van egy harmadik eset is: ha már letelt a tíz év, minden vállalást teljesítettél, és nincs visszafizetési kötelezettséged, egyszerűen kérheted a jelzálogjog és a tilalom törlését. Bármelyik helyzetben vagy, egy dolgot ne felejts el: az eladás tényét 30 napon belül be kell jelentened a kormányhivatalnak.
Önkéntes visszafizetés lépésről lépésre
Ez a leggyakoribb megoldás, különösen akkor, ha nem tervezel új lakást vásárolni, vagy az új ingatlan nem felel meg az átjegyzés feltételeinek. A folyamat a következőképpen néz ki:
- Kérd ki a pontos összeget. Fordulj ahhoz a bankhoz, amelyen keresztül a támogatást kaptad. A hitelintézet kiszámolja a visszafizetendő összeget – CSOK Plusz esetén, illetve ha a gyermekvállalás nem teljesült, ez kifejezetten kötelessége is.
- Fizesd vissza a támogatást. Ezt megteheted a bankon keresztül, vagy – ha pontosan ismered az összeget – közvetlenül a Magyar Államkincstár részére.
- Kérj igazolást. Ha a bank útján fizettél, kérj tőle igazolást a befizetésről, mert ezt csatolnod kell a kérelemhez.
- Nyújtsd be a törlési kérelmet. A kormányhivatalhoz, a hivatalos formanyomtatványon kell kérned a jelzálogjog és az elidegenítési és terhelési tilalom törlését.
- Várd meg a törlési engedélyt. A kormányhivatal megvizsgálja a kérelmet, és ha minden rendben van, a törlési engedélyt közvetlenül az ingatlanügyi hatóságnak (földhivatalnak) küldi meg. Ezzel a te teendőd véget is ér.
A CSOK átvitele másik ingatlanra
Ha a támogatást továbbra is lakáscélra használnád, nem kell visszafizetned: a terheket átjegyeztetheted az új otthonodra. Erről részletesen is írtunk korábbi cikkünkben: Hogyan vihető át másik ingatlanra a CSOK? Az alábbiakban a lényeget foglaljuk össze attól függően, hogy melyik ügyletet bonyolítod előbb.
Ha előbb a régi lakást adod el
- Az eladást 30 napon belül jelentsd be a lakóhelyed szerinti vármegyei kormányhivatalnál.
- A bejelentéssel együtt, de legkésőbb az eladástól számított 60 napon belül kérd a visszafizetési kötelezettség felfüggesztését, és helyezd letétbe a támogatás összegét a Magyar Államkincstár lakáscélú kedvezményekre szolgáló letéti számláján (számlaszám: 10032000-01501315). Ezzel egy időben a hatóság törölteti a terheket az eladott ingatlanról, így a vevő tehermentesen kapja meg.
- Az új lakás megvásárlására 1 év, építésére 3 év áll rendelkezésedre. Ez a határidő egyszer, legfeljebb 2 évvel meghosszabbítható.
- Amikor az új ingatlanban bejegyzett tulajdonos lettél (építésnél: megvan a használatbavételi engedély vagy a hatósági bizonyítvány), ezt is jelentsd be, hogy a kormányhivatal átjegyezhesse a terheket.
Fontos kivétel: ha az eladás után rögtön veszel másik lakást, és a tulajdonjogodat 60 napon belül be is jegyzik, nem kell letétbe helyezned a támogatást. Ilyenkor felfüggesztés helyett közvetlen átjegyzést kérhetsz.
Ha előbb az új lakást veszed meg
Ebben az esetben az új ingatlan megszerzésétől számítva legfeljebb 1 éved van arra, hogy eladd a támogatott lakást. Az ingatlancserét be kell jelentened a kormányhivatalnál, és kérned kell a jelzálog közvetlen átjegyzését. Ez az egyszerűbb eljárás: a hatóság az átjegyzéssel egy időben a régi ingatlan terheinek törléséről is rendelkezik.
Milyen feltételeknek kell megfelelnie az új ingatlannak?
- Az új lakás hasznos alapterülete nagyobb legyen, mint a korábbié.
- Ha az új lakás drágább, a különbözetet saját forrásból kell fedezned, különben a támogatást arányosan vissza kell fizetned.
- Igazolnod kell, hogy a régi lakás eladásából származó teljes bevételt az új ingatlanra fordítottad.
- Nem lehetséges az átjegyzés, ha az új lakást közeli hozzátartozótól, élettárstól vagy a saját cégedtől veszed.
- Az átjegyzés időpontjában már bejegyzett tulajdonosnak kell lenned az új ingatlanban.
Figyelem: a határidők jogvesztők. A gyakorlatban sajnos előfordul, hogy valaki néhány nap késés miatt veszíti el az átjegyzés lehetőségét, és végül vissza kell fizetnie a teljes támogatást.
Hol és hogyan nyújthatod be a kérelmet?
A lakáscélú támogatásokkal kapcsolatos ügyekben a vármegyei kormányhivatal lakástámogatási szerve jár el (Hajdú-Bihar vármegyében a Hajdú-Bihar Vármegyei Kormányhivatal). A kérelmet három módon adhatod be:
- postán, a kormányhivatal lakástámogatási szervének címezve;
- személyesen bármely kormányablakban vagy a lakástámogatási ügyfélszolgálaton;
- elektronikusan az ePapír felületén, a lakáscélú állami támogatással kapcsolatos ügytípust választva.
Tudnod kell, hogy a kormányablak csak átveszi és továbbítja a kérelmet, az ügy érdemében nem dönt és tanácsot sem ad. Mindig a kormányhivatal által rendszeresített formanyomtatványokat használd. Személyes vagy postai beadásnál a dokumentumokat eredetiben vagy hitelesített másolatban kell csatolnod (hitelesíthet például a bank, a jegyző, ügyvéd vagy közjegyző, kormányablakban pedig az eredeti bemutatása alapján az ügyintéző). Elektronikus beadásnál nem kell előzetesen hitelesíttetned az iratokat.
Mennyi ideig tart a CSOK jelzálog törlése?
A kormányhivatal ügyintézési határideje általában 30 nap, ha a kérelmed hiánytalan, és nem kell hiánypótlásra felszólítani. A törlési engedélyt a hivatal közvetlenül a földhivatalnak továbbítja. Néhány tipp, amellyel gyorsíthatod a folyamatot:
- minden dokumentumot egyszerre, hiánytalanul adj be;
- csatold a támogatási szerződést is;
- ha hetek óta nem kaptál visszajelzést, érdeklődj írásban a kormányhivatalnál.
Ha a hatóság túllépi az ügyintézési határidőt, az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény 51. §-a alapján vissza kell térítenie az eljárási díjat vagy illetéket, illetve ha ilyet nem fizettél, 10 000 forintot kell fizetnie neked.
Melyik CSOK-ot kaptad? Ez is számít
A CSOK nem egyetlen támogatás: több konstrukció létezik, és az eljárási szabályaik eltérhetnek. Mielőtt belevágsz a CSOK-os ingatlan eladásába, nézd meg a támogatási szerződésedben, melyik rendelet alapján kaptad a támogatást:
- új lakás építése, vásárlása: 16/2016. (II. 10.) Korm. rendelet
- használt lakás vásárlása, bővítése: 17/2016. (II. 10.) Korm. rendelet
- falusi CSOK: 302/2023. (VII. 11.) Korm. rendelet
- CSOK Plusz: 518/2023. (XI. 30.) Korm. rendelet
CSOK-os ingatlan eladása válás esetén
Ha a volt házastársak vagy élettársak a tíz éves tilalom alatt közösen adják el az ingatlant, a támogatást – a jogszabályi kivételektől eltekintve – vissza kell fizetniük. Speciális esetben azonban válásnál is megtartható a támogatás, és kérhető a felfüggesztés, illetve az átjegyzés.
A visszafizetési kötelezettség alapesetben egyenlő arányban terheli a feleket, hacsak a bíróság másként nem dönt, vagy ti nem állapodtok meg eltérően a vagyonmegosztási szerződésben. Ha az egyik fél megszerzi az ingatlan teljes tulajdonjogát, és a gyermekek nála maradnak, a távozó felet nem terheli visszafizetés. A házasság felbontását követő 30 napon belül a családi állapot változását is jelezned kell a kormányhivatalnak.
Gyakori hibák, amelyeket érdemes elkerülnöd
- Elmulasztott bejelentés: a 30 napos bejelentési határidőt sokan elfelejtik, pedig ez minden esetben kötelező.
- Késői felfüggesztési kérelem: a 60 napos határidő után már nem lehet felfüggesztést kérni.
- Nem megfelelő új ingatlan: ha az új lakás kisebb, vagy rokontól veszed, az átjegyzés nem lehetséges.
- Rosszul megírt adásvételi szerződés: a szerződésnek számolnia kell a tehermentesítés menetével és időigényével. Erről bővebben olvashatsz a foglalóról és előlegről, valamint az eladáshoz szükséges dokumentumokról szóló cikkeinkben.
Ha az eladás után új lakást veszel, érdemes azt is megnézned, jogosult vagy-e a cserét pótló vétel illetékkedvezményére, és hogy keletkezik-e adófizetési kötelezettséged az eladás után.
Összegzés: ne hagyd az utolsó pillanatra
A CSOK-os ingatlan eladása jól tervezhető folyamat, ha időben tisztában vagy a lehetőségeiddel. Döntsd el előre, hogy visszafizeted a támogatást, vagy átviszed az új otthonodra, tartsd be a 30, illetve 60 napos határidőket, és csak hiánytalan kérelmet adj be. A tapasztalat azt mutatja, hogy sem a bankok, sem a kormányablakok nem nyújtanak mindig részletes tájékoztatást, a jogszabályok pedig hosszúak és nehezen áttekinthetők.
Jelen bejegyzés a bejegyzés keltének napján hatályos jogszabályok szerinti tájékoztatást tartalmazza, kérem mind esetben ellenőrizze a jogszabályi rendelkezések hatályosságát, érvényességét. A bejegyzés nem minősül jogi tanácsadásnak.
