Beköltöztél az új lakásodba, és pár hónap múlva megreped a fal, beázik az erkély, vagy nem fűt rendesen a padlófűtés, nem működik a melegvíz előállítása? Ilyenkor nem kell saját zsebből fizetned a javítást. Az újépítésű lakás jótállás szabályai szerint a kivitelező – bizonyos szerkezeti elemeknél – évekig felel az épület szerkezeteiért és berendezéseiért, egyes elemekért akár 10 évig is. Ebben a bejegyzésben összefoglalom, mire és meddig jár a jótállás, mikor kezdődik, mi legyen a jótállási jegyen, és hogyan érvényesítheted a jogaidat.
Röviden: az új lakásokra kötelező jótállás jár. A lakás épületszerkezeteire, berendezéseire és a közös helyiségekre 3 év, többek között a tetőfedésre, a szigetelésekre és a nyílászárókra 5 év, a tartószerkezetekre, alapokra és födémekre 10 év. A határidők a műszaki átadás-átvételi eljárás befejezésétől számítanak, és jogvesztők. Ha bejelented a hibát, a kivitelezőnek 15 napon belül nyilatkoznia kell.
Ha gyorsan szeretnéd tudni, a te lakásod melyik része meddig áll jótállás alatt, használd az újépítésű lakás jótállási idő kalkulátort: megadod az átadás dátumát, és kiszámolja a határidőket.
Melyik jogszabály szabályozza az új lakások jótállását?
Az új lakásokra vonatkozó jótállást a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet szabályozza, amely a lakóépületek építésével kapcsolatos kötelező jótállásról szól. Ez külön szabályrendszer: a műszaki cikkekre, bútorokra vonatkozó kötelező jótállás szabályai az új lakásra nem alkalmazhatók.
A rendelet kógens, vagyis kötelező erejű: a kivitelező vállalhat ennél kedvezőbb feltételeket, de a jogosult (vevő) hátrányára eltérő megállapodás semmis. Ha tehát a szerződésben rövidebb jótállási idő szerepel, helyette is a rendelet szabályai érvényesek.
Ki felel és kinek jár a jótállás?
- Kötelezett: az a vállalkozó, aki a kivitelezési szerződés alapján az építési-szerelési munkát elvégezte, vagyis a kivitelező.
- Jogosult: a lakás tulajdonosa, a tulajdonba adásig pedig a megrendelő. A jótállás tehát nem csak annak jár, aki a kivitelezővel szerződött: ha tulajdonosként megvetted az új lakást, a jótállási jogok téged illetnek.
- Kivel szemben léphetsz fel: a vállalkozóval, vagy azzal a személlyel, szervezettel, akit a vállalkozó a javításra kijelölt (ennek szerepelnie kell a jótállási jegyen).
Ha a lakást ingatlanfejlesztőtől vetted adásvételi szerződéssel, érdemes már a szerződéskötéskor tisztázni, ki a kivitelező, és ki lesz a kijelölt javító. Erről az adásvételi előszerződésről szóló írásomban is olvashatsz.
Meddig tart az újépítésű lakás jótállása?
A rendelet négy mellékletben sorolja fel, mire milyen hosszú jótállás jár. Az alábbi táblázat ezt foglalja össze:
| Jótállási idő | Mire vonatkozik? |
|---|---|
| 3 év (1. és 2. melléklet) | A lakás épületszerkezetei és berendezései, valamint a lakásokat kiszolgáló közös helyiségek és épületrészek |
| 5 év (3. melléklet) | Tetőhéjalás, válaszfalak, víz elleni szigetelések, nyílászárók, szerelt fal- és födémszerkezetek, álmennyezet, csapadékvíz-elvezetés, vakolatok, burkolatok, felületképzések, szabadon vezetett csővezetékek, klíma- és szellőzőberendezések, elektromos vezetékek, villámvédelem, felvonók |
| 10 év (4. melléklet) | Teherbíróvá tett talaj, alapozás, teherhordó váz, födémek, fedélszerkezet, függőleges teherhordó és térelhatároló szerkezetek, kémények és szellőzőkürtők, talajvíz elleni szigetelés, talajba kerülő csővezetékek, az épülethez csatlakozó külső létesítmények (például támfal, járda, lépcső) |
Ugyanaz a szerkezet tehát több kategóriában is megjelenhet: a 3 éves általános jótállás az egész lakásra vonatkozik, az 5 és 10 éves jótállás pedig ezen felül, hosszabb ideig védi a kiemelt szerkezeteket. Egy teherhordó fal repedésére például 10 évig hivatkozhatsz, egy hibás csaptelepre viszont csak 3 évig.
Mi tartozik a 3 éves jótállás alá?
- Épületszerkezetek: alapok, fal- és födémszerkezetek, burkolatok és festés, nyílászárók, korlátok, mellvédek, kémények, tetőzet és tetőfelépítmények, ereszcsatornák, esővízlefolyók, szigetelések és a külső vakolat.
- Lakás- és épületberendezések: főzőkészülék, fűtőberendezés, melegvíz-ellátás, épületgépészeti és egészségügyi berendezések, szellőztetés, beépített bútor, redőny és napvédő, csengő és kaputelefon, kapcsolók, központi fűtés, víz-, csatorna- és gázvezeték, elektromos hálózat és érintésvédelem, klíma, központi antenna, felvonó, hulladékgyűjtő, kút, házi szennyvízelhelyezés.
- Közös helyiségek és épületrészek: tetőterasz, pince, padlástér, tárolók, kapualj, lépcsőház, folyosók, a központi berendezések helyiségei, mosókonyha, szárítóhelyiség, kerékpár- és babakocsitároló, hulladéktároló, garázs.
A berendezésekre akkor is jár a jótállás, ha azok a lakás alkotórészévé váltak (például a beépített konyhabútor vagy a falba épített kazán).
Mikor kezdődik a jótállás, és mikor jár le?
A jótállási idő a műszaki átadás-átvételi eljárás befejezésétől számít, nem a beköltözéstől, a használatbavételi engedélytől vagy a tulajdonjog bejegyzésétől. Ezért nagyon fontos, hogy az átadás-átvételi jegyzőkönyvet gondosan őrizd meg, mert ez igazolja a határidők kezdő napját.
Figyelem: a határidők jogvesztők. Ha a jótállási idő lejárt, utána a jótállás alapján már nem léphetsz fel, akkor sem, ha a hiba nyilvánvalóan a kivitelező hibájából keletkezett. A lejárat pontos dátumát az újépítésű lakás jótállási idő kalkulátorral néhány másodperc alatt kiszámolhatod, érdemes a naptáradba is beírni.
Mit kell tartalmaznia a jótállási jegynek?
A kivitelező lakásonként külön jótállási jegyet köteles kiállítani, és azt a műszaki átadás-átvételi eljárás során át kell adnia. Ha hozzájárulsz, a jótállási jegyet elektronikusan is megkaphatod. A jegyen szerepelnie kell:
- a jótállás alá tartozó lakásnak, kiszolgáló helyiségeknek, épületrészeknek, szerkezeteknek és berendezéseknek,
- a téged megillető jogoknak, valamint azok érvényesítési határidejének és feltételeinek,
- a kivitelező és a kijelölt javító szervezet nevének és címének,
- a műszaki átadás-átvételi eljárás befejezése időpontjának,
- annak, hogy a jótállás nem érinti a jogszabályból eredő egyéb jogaidat (például a szavatossági jogokat).
Ha nem kaptál jótállási jegyet, vagy hiányos, kérd írásban a kivitelezőtől. A jótállás ettől függetlenül megillet, hiszen azt jogszabály írja elő.
Mit tegyél, ha hibát találsz az új lakásban?
- Dokumentáld a hibát: készíts fotókat, videót, jegyezd fel, mikor vetted észre. Beázásnál, penészedésnél a változást is érdemes időről időre rögzíteni.
- Jelentsd be írásban a kivitelezőnek vagy a jótállási jegyen megjelölt javítónak (e-mailben vagy tértivevényes levélben), és őrizd meg a bejelentés másolatát.
- Várd meg a nyilatkozatot: a kivitelezőnek a bejelentéstől számított 15 napon belül meg kell vizsgálnia a hibát, és nyilatkoznia kell arról, hogy elismeri-e az igényedet.
- Kérd a javítást: a javítást, cserét vagy újbóli munkavégzést lehetőleg úgy kell elvégezni, hogy ne akadályozza a lakás használatát.
- Ha a kivitelező nem reagál vagy elzárkózik, fordulhatsz a fogyasztóvédelmi hatósághoz, amely ellenőrzi a jótállási jegyre és a 15 napos nyilatkozattételre vonatkozó szabályok betartását. Vitás esetben szakértői vélemény és ügyvédi felszólítás, végső soron bírósági eljárás következhet.
Jótállás vagy szavatosság: miben más?
A jótállás mellett a Polgári Törvénykönyv szerinti kellékszavatossági jogaid is megilletnek, a kettő nem zárja ki egymást. A legfontosabb különbség a bizonyítási teher: jótállás esetén a kivitelező csak akkor mentesül, ha ő bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett (például helytelen használat vagy utólagos átalakítás miatt). Szavatosságnál egy idő után már neked kell bizonyítanod, hogy a hiba már az átadáskor megvolt. Erről részletesebben a kellékszavatosságról szóló bejegyzésemben írtam.
Gyakorlati tanácsok az átadás-átvételhez
- Az átadás-átvételre ha teheted, vigyél magaddal független műszaki szakembert.
- Minden látható hibát vetess fel a jegyzőkönyvbe, határidővel együtt a javításra.
- Kérd el a jótállási jegyet, a gépészeti berendezések kezelési útmutatóit és a gyártói garanciákat.
- Ne végezz átalakítást a fal- és födémszerkezeteken, gépészeten anélkül, hogy tisztáznád, ez hogyan érinti a jótállást.
- A 3 éves határidő lejárta előtt érdemes egy átfogó „jótállási bejárást” tartani, és minden addig észlelt hibát egyszerre, írásban bejelenteni.
Új lakás vásárlásakor a költségeidet is érdemes előre átnézni: az illetékmentességről és illetékkedvezményekről szóló összefoglalóm segít ebben.
Gyakran ismételt kérdések
Használt lakásra is jár a 181/2003. rendelet szerinti jótállás?
A rendelet az újonnan épített lakásokra vonatkozik. Ha viszont a lakás még viszonylag új, és a jótállási idő nem telt le, a jótállás a lakás tulajdonosát illeti, így a későbbi vevőt is. Ezért használt, de néhány éves lakás vásárlásakor érdemes elkérni az eladótól a jótállási jegyet és az átadás-átvételi jegyzőkönyvet.
A szerződésben 1 év garancia szerepel. Ez érvényes?
Nem. A rendelettől a jogosult hátrányára nem lehet eltérni, az ilyen kikötés semmis, helyette a rendelet szerinti 3, 5 és 10 éves jótállás érvényes.
Mi történik, ha a kivitelező 15 napon belül nem nyilatkozik?
Ez a rendelet megsértése, amely miatt a fogyasztóvédelmi hatósághoz fordulhatsz. A jótállási igényed ettől nem vész el; érdemes írásban, határidő megjelölésével újra felszólítani a kivitelezőt.
A társasház közös részeinek hibáját ki jelentheti be?
A közös helyiségekre (lépcsőház, garázs, pince stb.) is jár jótállás. Ezeknél jellemzően a közös képviselő vagy az intézőbizottság jár el a társasház nevében, de egyeztess a többi tulajdonossal is, hogy a bejelentés időben megtörténjen.
Összegzés
Az újépítésű lakás jótállás a 181/2003. Korm. rendelet alapján kötelező, és a szerződésben sem lehet a hátrányodra csökkenteni. Az általános jótállás 3 év, a kiemelt szerkezetekre 5, illetve 10 év jár, mindegyik a műszaki átadás-átvétel befejezésétől számít, és jogvesztő. Őrizd meg a jótállási jegyet és az átadás-átvételi jegyzőkönyvet, a hibákat mindig írásban jelentsd be, és tartsd szemmel a határidőket. Ebben segít az újépítésű lakás jótállási idő kalkulátor.
Ha a kivitelező nem ismeri el a hibát, vagy nem tudod, hogyan érvényesítsd a jogaidat, keress bizalommal: segítek a felszólítás megírásában és a jótállási igény érvényesítésében.
A bejegyzés a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet 2025. január 1-jétől hatályos szövege alapján készült, általános tájékoztatás, nem minősül jogi tanácsadásnak.
