Illetékmentesség és illetékkedvezmények ingatlanvásárlás esetén (2026)

Ingatlan vásárlásakor a vételár mellett a legnagyobb járulékos költség általában a vagyonszerzési illeték (hivatalos nevén visszterhes vagyonátruházási illeték). Egy 50 millió forintos lakásnál ez 2 millió forint, ezért egyáltalán nem mindegy, hogy jár-e valamilyen kedvezmény. Jó hír, hogy az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) számos esetben teljes illetékmentességet, máskor jelentős illetékkedvezményt biztosít. Ebben a tudásbázis-cikkben összegyűjtöttem, mikor jár illetékmentesség ingatlanvásárlás esetén, milyen feltételekkel csökken az illeték, és hogyan lehet ezeket érvényesíteni.

Röviden: az általános illeték a forgalmi érték 4%-a. Teljesen mentes az illeték alól többek között az egyenes ági rokonok és a házastársak közötti adásvétel, a CSOK Plusszal vagy falusi CSOK-kal történő lakásvásárlás, a 15 millió forint alatti új lakás vállalkozótól történő megvétele és a 4 éven belül beépített építési telek. Kedvezményt jelent a cserét pótló vétel (2026-tól 5 éves visszatekintéssel) és a 35 év alattiak első lakásának 50%-os kedvezménye. A kedvezmények nem automatikusak: a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig kérni kell őket.

Illetékkalkulátor: számolja ki, mennyit kell fizetnie

Az alábbi kalkulátorral néhány másodperc alatt kiszámolhatja a várható illetéket, a legfontosabb kedvezményekkel és mentességekkel együtt. Az eredmény tájékoztató jellegű, a pontos összeget a NAV állapítja meg.

Az alapszabály: mennyi illetéket kell fizetni?

Az Itv. 19. § (1) bekezdése szerint a visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke a megszerzett ingatlan terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének 4%-a. Ingatlanonként 1 milliárd forint felett a többletre 2% az illeték, és összege ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint lehet. Tulajdoni hányad szerzésekor ezek a határok arányosan csökkennek.

Az illeték alapja a forgalmi érték, ami jellemzően a vételár. Ha azonban a NAV a vételárat a piaci értékhez képest alacsonynak találja, magasabb értékből is kiszabhatja az illetéket.

Illetékmentesség ingatlanvásárlás esetén: mikor nem kell fizetni semmit?

1. Adásvétel egyenes ági rokonok között

Mentes az illeték alól, ha az ingatlant egyenes ági rokontól vásárolja, például szülőtől, nagyszülőtől, gyermektől vagy unokától, ideértve az örökbefogadáson alapuló rokonságot is [Itv. 26. § (1) za)]. A mentesség értékhatártól független.

Figyelem: a testvérek közötti ajándékozás és öröklés illetékmentes, de a testvérek közötti adásvételre nincs mentesség, ilyenkor a 4%-os illetéket meg kell fizetni. Ugyanez igaz az élettársakra, a sógorokra, a nagynénire vagy a nagybácsira is.

2. Adásvétel házastársak között, a vagyonközösség megszüntetése

Illetékmentes a házastársak egymás közötti adásvétele [Itv. 26. § (1) zb)], és a házastársi vagyonközösség megszüntetése is, például válás utáni vagyonmegosztásnál [Itv. 26. § (1) zc)]. A bejegyzett élettársakra főszabály szerint a házastársakra vonatkozó szabályok irányadók.

3. Lakásvásárlás CSOK Plusszal vagy falusi CSOK-kal

Teljes illetékmentesség jár, ha a lakást családok otthonteremtési kedvezményével (ideértve a falusi CSOK-ot is) vagy CSOK Plusz hitellel vásárolja meg [Itv. 26. § (1a) f)]. Ha a támogatást később vissza kell fizetni, a NAV utólag kiszabja az illetéket a vásárláskori forgalmi érték és a vásárláskor hatályos szabályok alapján. Kivétel, ha a vállalt gyermek egészségügyi okból nem született meg. A CSOK-os ingatlan későbbi eladásáról a CSOK-os ingatlan eladásáról szóló cikkemben írtam.

Fontos: az Otthon Start hitellel történő vásárlás nem illetékmentes, ilyenkor az általános szabályok szerint kell illetéket fizetni. Az Otthon Start Program szabályait a 298/2026. (X. 27.) Korm. rendelet 2026. október 28-i hatállyal hatályon kívül helyezte, helyét a Wekerle Plusz lakáshitel vette át.

4. Olcsóbb lakás vásárlása a régi eladása mellett

Ha magánszemélyként a másik lakását eladja, és az újonnan vásárolt lakás forgalmi értéke alacsonyabb, mint az eladotté, akkor nem kell illetéket fizetnie [Itv. 26. § (1) y)]. Ez a cserét pótló vétel (lásd lent) „negatív különbözetes” esete. A mentességhez kapcsolódó időtartamra figyelni kell: a 2026-os módosítás a 21. § (2) bekezdés b) pontjában 5 évre emelte a visszatekintési időt, a mentességhez és a több ügyletes esethez kapcsolódó rendelkezések szövegében azonban továbbra is 3 év szerepel. Ha az eladás 3 és 5 év közötti, egyeztessen ügyvédjével a helyes megjelölésről.

5. Új lakás vásárlása vállalkozótól 15 millió forintig

Illetékmentes az értékesítési céllal épített, 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás megvásárlása az építtető vállalkozótól [Itv. 26. § (1) f)]. Ha az új lakás értéke 30 millió forint alatt van, és a vevő nem igazolja másik lakás eladását, kedvezmény jár: a kiszabott illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely 15 millió forintos érték után járna (vagyis 600 000 forintot). Tulajdoni hányadnál a 15 milliós határ arányosan számít.

6. Építési telek, ha 4 éven belül házat épít rá

Mentes az illeték alól a lakóház építésére alkalmas telek megvásárlása, ha a vevő a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít rá, és a felépült lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a helyi építési szabályzat szerint megengedett legnagyobb beépíthető alapterület 10%-át [Itv. 26. § (1) a)]. Az építési szándékot a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig kell bejelenteni. Ha a ház határidőben (használatbavételi engedéllyel vagy tudomásulvétellel) elkészül, a NAV törli az illetéket. Ha nem, az illetéket késedelmi pótlékkal együtt kell megfizetni.

7. Termőföld vásárlása földművesként

A földműves által vásárolt termőföld illetékmentes lehet, ha a vevő a földet legalább 5 évig nem idegeníti el, nem terheli meg, és mezőgazdasági vagy erdőgazdasági tevékenységre használja. A feltételek megszegése esetén az illeték kétszeresét kell megfizetni. A birtokösszevonási célú földcsere szintén illetékmentes.

Illetékkedvezmények: mikor fizet kevesebbet?

Cserét pótló vétel: csak a különbözet után kell fizetni

A leggyakrabban alkalmazott kedvezmény. Ha magánszemélyként lakást vásárol, és a másik lakását a vásárlást megelőző 5 éven belül vagy a vásárlást követő 1 éven belül eladja, az illeték alapja nem a teljes vételár, hanem a vásárolt és az eladott lakás forgalmi értékének különbözete [Itv. 21. § (2) b)]. Az eladott lakáson fennálló haszonélvezet ennél nem számít tehernek.

2026-os változás: 2026. január 1-jétől a visszatekintési idő 3 évről 5 évre nőtt. Emellett ha több lakást adott el, már nem kötelező az időben legközelebbi eladást figyelembe venni: azt választhatja, amelyik a legkedvezőbb illetékalapot eredményezi. Minden vásárlással szemben azonban csak egyetlen eladás vehető figyelembe.

Példa: 2026-ban 60 millió forintért vásárol lakást, a korábbi lakását 4 éve 45 millió forintért adta el. Az illeték alapja 60 − 45 = 15 millió forint, a fizetendő illeték 600 000 forint a 2 400 000 forint helyett.

Ha még csak ezután adja el a régi lakást: legkésőbb a vásárlás illetékkiszabásra történő bejelentésekor nyilatkozhat, hogy a másik lakását egy éven belül eladja. Ilyenkor a NAV felfüggeszti az illeték kiszabását. Ha az eladást az egy éven belül igazolja, csak a különbözet után kell fizetnie. Ha a vásárlást követő 13. hónap utolsó napjáig nem igazolja, a teljes érték után szabják ki az illetéket, és a jegybanki alapkamat kétszeresének megfelelő pótilletéket is fizetni kell. Nagyon fontos szabály, hogy az eladás tényét az adóhatóság részére felhívás nélkül kell igazolni. Ezt úgy lehet megtenni, hogy a NAV által küldött határozatban megjelölt határozatszámra/iktatószámra hivatkozással kell elküldeni elektronikusan (E-papír) az eladott ingatlanhoz tartozó tulajdonjog törlő határozatot.

A részletes szabályokról és további példákról a cserét pótló vétel illetékkedvezményéről szóló bejegyzésben olvashat.

35 év alatti fiatalok első lakása: 50% kedvezmény

Ha a vevő az illetékkötelezettség keletkezésekor még nem töltötte be a 35. életévét, és ez az első lakástulajdona, az illeték 50%-ig terjedő kedvezményre jogosult, feltéve, hogy az egész lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot. Ha a lakás ennél többet ér, a kedvezmény egyáltalán nem jár, a 15 millió forint alatti részre sem.

Első lakásnak az számít, ha a vevőnek korábban nem volt lakástulajdona, illetve legalább 50%-os tulajdoni hányada lakásban. Nem számít korábbi tulajdonnak például a haszonélvezettel terhelt, öröklés útján szerzett lakásrész. A 35 év alatti első lakásszerző emellett kérheti, hogy az illetéket 12 hónapon át, havi egyenlő részletekben, pótlékmentesen fizesse meg. Ha egy részlettel elmarad, a kedvezmény megszűnik, és a teljes hátralék esedékessé válik.

Haszonélvezet alapítása a vásárlással egyidejűleg

Gyakori, hogy a szülők segítségével vásárolt lakás a gyermek nevére kerül, a szülők pedig haszonélvezeti jogot kapnak. Ilyenkor a tulajdonos a haszonélvezet értékével csökkentett forgalmi érték után fizet illetéket, a haszonélvező pedig a haszonélvezet értéke után [Itv. 20. §]. A haszonélvezet egy évi értéke az ingatlan forgalmi értékének 1/20-a, élethosszig tartó jog esetén ennek a jogosult életkorától függő többszöröse:

A haszonélvező életkora	Szorzó	A haszonélvezet értéke a forgalmi érték %-ában
25 év alatt	10 × 1/20	50%
25–50 év	8 × 1/20	40%
51–65 év	6 × 1/20	30%
65 év felett	4 × 1/20	20%

Fontos tudni, hogy ez önmagában nem csökkenti az együttesen fizetendő illetéket, csak megosztja a tulajdonos és a haszonélvező között. Megtakarítás akkor keletkezik, ha valamelyikük kedvezményre (például cserét pótló vételre) jogosult.

Közös tulajdon megszüntetése

Ha a tulajdonostársak megszüntetik a közös tulajdont, illetéket csak az a tulajdonostárs fizet, aki a korábbi tulajdoni hányadánál nagyobb értékű részt kap, és csak a többlet után [Itv. 25. §].

Összefoglaló táblázat

Eset	Mentesség / kedvezmény	Fő feltétel
Egyenes ági rokontól vásárlás	Teljes mentesség	Szülő, nagyszülő, gyermek, unoka (örökbefogadás is)
Házastárstól vásárlás, vagyonközösség megszüntetése	Teljes mentesség	Fennálló házasság / vagyonközösség
CSOK Plusz, falusi CSOK	Teljes mentesség	A támogatás felhasználása; visszafizetésnél utólagos illeték
Olcsóbb lakás a régi eladása mellett	Teljes mentesség	Az eladott lakás drágább volt
Új lakás vállalkozótól	Mentesség 15 M Ft-ig, kedvezmény 30 M Ft-ig	Értékesítésre épített új lakás
Építési telek	Teljes mentesség	4 éven belüli beépítés, 10%-os alapterület
Cserét pótló vétel	Csak a különbözet után kell fizetni	Eladás 5 éven belül előtte vagy 1 éven belül utána
35 év alatti első lakás	50% kedvezmény + 12 havi részletfizetés	A teljes lakás értéke legfeljebb 15 M Ft
Otthon Start	Nincs mentesség	Az általános 4% fizetendő

Hogyan lehet érvényesíteni a mentességet vagy a kedvezményt?

1. Jelezze már a szerződéskötéskor az ügyvédnek, hogy milyen kedvezményre lehet jogosult (rokoni kapcsolat, korábbi lakáseladás, CSOK Plusz, első lakás stb.).
2. A bejelentés a B400E adatlapon történik, amelyet a szerződést ellenjegyző ügyvéd a földhivatali beadvánnyal együtt elektronikusan nyújt be. Itt kell megjelölni a kért mentességet vagy kedvezményt.
3. Csatolja a szükséges igazolásokat, például az eladott lakás adásvételi szerződését, a rokoni kapcsolatot igazoló anyakönyvi kivonatokat vagy a támogatási szerződést.
4. Ha lemaradt, még van lehetőség: a kedvezményt vagy mentességet a NAV fizetési meghagyásának jogerőre emelkedéséig (a kézhezvételtől számított 15 napon belül) még kérheti. Ezt követően már nem.

Az illetékhez kapcsolódó fizetési meghagyás érkezéséről és a befizetési határidőről a vagyonszerzési illeték befizetéséről szóló tudásbázis cikkben írtam részletesen.

Gyakori hibák, amelyek pénzbe kerülnek

• Nem szól a korábbi lakáseladásról. A cserét pótló vétel nem jár automatikusan, a NAV nem „találja ki” magától, hogy volt egy ingatlan eladás.
• Testvértől vásárol, és mentességre számít. Testvérek között csak az ajándékozás és az öröklés illetékmentes, az adásvétel nem.
• Otthon Start hitellel vásárol, és mentességre számít. Ez a program nem jár illetékmentességgel, továbbá ezen program már nem létezik.
• A 15 milliós értékhatárt részlegesen alkalmazza. A 35 év alatti kedvezménynél a teljes lakás értéke számít, egy 20 milliós lakásnál a kedvezmény egyáltalán nem jár.
• Elmulasztja a határidőt. A fizetési meghagyás jogerőre emelkedése után már nem lehet kedvezményt kérni.

Gyakran ismételt kérdések

Kell illetéket fizetni, ha a szüleimtől veszek lakást?

Nem. Az egyenes ági rokonok közötti adásvétel értékhatártól függetlenül illetékmentes, de a mentességet a B400E adatlapon meg kell jelölni.

Hány évre visszamenőleg számít a korábbi lakáseladás?

A cserét pótló vételnél 2026. január 1-jétől a vásárlást megelőző 5 évre, valamint a vásárlást követő 1 évre. Korábban a visszatekintési idő 3 év volt.

Összevonható több kedvezmény?

Egy ügyletre jellemzően egy kedvezményt alkalmaznak, de ha több vevő van, mindegyikük a saját tulajdoni hányadára a saját jogosultsága szerint kérhet kedvezményt. Például házastársak közül az egyiknek lehet korábbi lakáseladása, a másiknak nem.

Mi történik, ha nem adom el a régi lakást egy éven belül?

A NAV a teljes vételár után szabja ki az illetéket, és pótilletéket is fel kell számítani, amelynek mértéke a jegybanki alapkamat kétszerese, a nyilatkozat időpontjától számítva.

Kérhetek részletfizetést, ha nem jár kedvezmény?

Igen. Magánszemélyként a NAV-tól általános fizetési könnyítést is kérhet. Bizonyos értékhatárig és feltételekkel ez kérelemre, külön mérlegelés nélkül is engedélyezhető.

Kapcsolódó tudásbázis-cikkek és eszközök

• Illeték kalkulátor
• Vagyonátruházási illeték 2026: részletes útmutató
• Vagyonszerzési illeték: milyen illetékkedvezményt lehet igényelni?
• A cserét pótló vétel illetékkedvezményének szabályai
• Mikor kell befizetni a vagyonszerzési illetéket?
• Ingatlan eladása utáni adózási szabályok

Ingatlanvásárlás előtt érdemes ügyvéddel átnézetni, milyen illetékkedvezmény illeti meg, mert a helyesen megjelölt mentesség akár milliókat spórolhat. Ha segítségre van szüksége az adásvételi szerződés elkészítésében és az illetékkedvezmény érvényesítésében, itt veheti fel velem a kapcsolatot.

A cikk az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 2026 őszén hatályos szövege alapján készült. A tájékoztatás általános jellegű, nem minősül egyedi jogi tanácsadásnak.