Meghatalmazás adásvételi szerződés megkötésére: amit tudnia kell

Ha nem tud személyesen részt venni az ingatlan eladásán vagy vásárlásán, mert például másik városban vagy külföldön él, kórházban van, vagy egyszerűen nem ér rá, akkor valaki más eljárhat Ön helyett. Ehhez egy szabályos meghatalmazás adásvételi szerződés megkötésére kell. Ebben a tudásbázis cikkben összefoglalom, milyen formában érvényes a meghatalmazás, mi kerüljön bele, és mire figyeljen, ha külföldön írja alá.

Röviden: az ingatlan adásvételéhez adott meghatalmazásnak ugyanolyan formában kell készülnie, mint magának a szerződésnek. A földhivatal csak akkor fogadja el, ha közokirat (például közjegyzői okirat), vagy ha egy ügyvéd ellenjegyezte. A meghatalmazásban pontosan meg kell jelölni az ingatlant és azt, hogy a meghatalmazott mit tehet meg Ön helyett.

Mikor van szükség meghatalmazásra?

A Polgári Törvénykönyv lehetővé teszi, hogy egy szerződést ne Ön maga, hanem a képviselője kössön meg Ön helyett. Ingatlan adásvételénél ez jellemzően akkor fordul elő, ha:

• az eladó vagy a vevő külföldön él, vagy távol lakik az ingatlantól,
• egészségügyi vagy más ok miatt nem tud személyesen megjelenni,
• több tulajdonostárs közül nem mindenki tud ott lenni az aláíráson,
• valaki egy családtagjára, ismerősére vagy ügyvédjére bízza az egész ügyintézést.

A meghatalmazás nemcsak a szerződés aláírására szólhat. Kiterjedhet a bejegyzési engedély aláírására, a foglaló vagy a vételár átvételére, a birtokbaadásra, a közművek átírására és a banki ügyintézésre is.

Milyen formában érvényes a meghatalmazás?

Az ingatlan adásvételi szerződést írásba kell foglalni. A Ptk. szerint ilyenkor a meghatalmazásnak is ugyanazt a formát kell követnie, vagyis szóban nem lehet ingatlan eladására meghatalmazást adni.

Ennél is szigorúbb a földhivatal: a tulajdonjog bejegyzéséhez a meghatalmazásnak ugyanazoknak a formai követelményeknek kell megfelelnie, mint a szerződésnek. Ez a gyakorlatban két lehetőséget jelent:

A sima, két tanú előtt aláírt meghatalmazás a földhivatali bejegyzéshez nem elég. Az ügyleti meghatalmazást a meghatalmazottnak nem kell „elfogadnia” és aláírnia, elég, ha Ön aláírja.

Tipp: ha nem tud személyesen elmenni az ügyvédhez, távellenjegyzéssel otthonról, akár külföldről is aláírhatja a meghatalmazást, és az mégis megfelel a formai előírásoknak.

És az előszerződésnél?

Az adásvételi előszerződés alapján a földhivatal nem jegyez be tulajdonjogot (tulajdonjog keletkeztetésére nem alkalmas), nem is kerül érkeztetésre az adásvételi előszerződés a földhivatalhoz, ezért az erre szóló meghatalmazásnak nem kell ügyvédi ellenjegyzés. Írásba foglalni azonban ezt is kell.

Mi kerüljön a meghatalmazásba?

A meghatalmazásnak mindig tartalmaznia kell:

1. Az Ön adatait (meghatalmazó): név, születési név, születési hely és idő, anyja születési neve, lakcím, személyi azonosító, állampolgárság. Cégnél a cégnév, a székhely, a cégjegyzékszám és a statisztikai számjel.
2. A meghatalmazott ugyanilyen adatait.
3. Az ingatlan pontos megjelölését: település, helyrajzi szám és a tulajdoni hányad, ahogy a tulajdoni lapon szerepel.
4. Az ügyletet, amelyre a meghatalmazás szól (például eladás, vétel vagy ajándékozás).
5. A keltezés helyét és idejét.

2025. január 15-től a meghatalmazásban azt is ki kell mondani, hogy a meghatalmazott jogosult aláírni a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot (vagyis a szerződést), és ügyvédet megbízni a földhivatali eljárásban való képviseletére. Ha ez hiányzik, a földhivatal elutasíthatja a bejegyzést.

Mit érdemes még beleírni?

• A vevő (vagy eladó) személyét és a vételárat, ha már ismert. Ha még nincs vevő, egy minimális vételár vagy ársáv megadása megvéd attól, hogy a meghatalmazott az elképzelésénél olcsóbban adja el az ingatlant.
• A vételár kifizetésének módját, különösen azt, hogy a pénz az Ön bankszámlájára érkezzen.
• A kapcsolódó ügyeket: foglaló átvétele, birtokbaadás, közművek átírása, kapcsolattartás a közös képviselővel.
• A szerződés megszüntetésének jogát, ha szeretné, hogy a meghatalmazott ebben is eljárhasson. Gondolja át, valóban ezt szeretné-e.

Ha a meghatalmazás túl szűk, és a meghatalmazott olyasmit tesz, amire nem kapott felhatalmazást, az csak akkor köti Önt, ha utólag jóváhagyja. Ezért a meghatalmazás terjedelmét mindig pontosan fogalmazza meg.

Ha külföldön írja alá a meghatalmazást

Külföldön aláírt meghatalmazásnál több lehetősége van:

• Magyar konzulátus: időpontot foglal, és a konzul előtt adja meg a meghatalmazást. Ehhez nem kell magyar ügyvéd.
• Külföldi közjegyző vagy hatóság: az általa hitelesített iratot vagy a magyar külképviseletnek kell felülhitelesítenie, vagy – ha az ország részese a hágai egyezménynek – Apostille tanúsítvánnyal kell ellátni. Az Apostille-lal ellátott iratot nem kell külön felülhitelesíteni.
• Távellenjegyzés: magyar ügyvéd online ellenjegyzi a meghatalmazást, Ön pedig postán küldi el az aláírt példányt.

Ha a szerződő fél nem rendelkezik magyarországi lakcímmel vagy székhellyel, a földhivatali eljárásban gondoskodni kell arról, hogy a határozatokat Magyarországon kézbesíteni lehessen. Ehhez vagy egy magyarországi kézbesítési címet kell megadni, vagy kézbesítési meghatalmazottat kell kijelölni, aki írásban elfogadja a megbízatást. Erről részletesebben a külföldi állampolgárok ingatlanvásárlásáról szóló cikkben olvashat.

Ki lehet a meghatalmazott?

Bárki, akit megbízhatónak tart: családtag, barát vagy akár ügyvéd is. Két fontos szabályra figyeljen:

• Az okiratot készítő és ellenjegyző ügyvéd nem lehet a meghatalmazott. Az ügyvéd nem jegyezheti ellen a saját nyilatkozatát, ezért ha ügyvédet hatalmaz meg, a meghatalmazást és a szerződést egy másik ügyvédnek kell ellenjegyeznie.
• A meghatalmazott a saját nevét írja alá, nem az Önét. Az aláírás mellett jelezni kell, hogy kinek a nevében jár el. Ez gyakori hiba.

Vevőként mire figyeljen, ha az eladót meghatalmazott képviseli?

• Kérje el előre a meghatalmazást, és adassa át a szerződést készítő ügyvédnek ellenőrzésre.
• Nézze meg, hogy a meghatalmazó valóban tulajdonos-e (a tulajdoni lap alapján), és hogy a meghatalmazás erre az ingatlanra és erre az ügyletre szól.
• Lehetőség szerint e-mailben vagy telefonon közvetlenül is erősíttesse meg az eladóval, hogy tud az ügyletről.
• Legyen óvatos, ha a meghatalmazott a saját bankszámlájára kéri a vételárat, holott a meghatalmazás az eladó számláját jelöli meg.

Ha hitelből vásárol, a bank is ellenőrzi a meghatalmazást. Arról, hogy mit várnak el a bankok, a banki követelményekről szóló cikkben olvashat.

Meddig érvényes, és hogyan vonható vissza?

Az ügyleti meghatalmazás addig érvényes, amíg vissza nem vonja, kivéve, ha Ön maga határidőt szab benne. Ezért érdemes határidőt beleírni.

A visszavonásnak ugyanolyan formában kell történnie, mint a meghatalmazásnak, vagyis ügyvédi ellenjegyzéssel vagy közokiratban. A visszavonás mással szemben csak akkor hatályos, ha az illető tudott vagy tudnia kellett róla. Ezért a visszavonásról értesítse a meghatalmazottat és az ügylet másik felét is.

Gyakran ismételt kérdések

Mi a különbség a meghatalmazás és a megbízás között?

A meghatalmazás egyoldalú nyilatkozat: Ön adja meg, és ezzel feljogosít valakit, hogy az Ön nevében eljárjon. A megbízás ezzel szemben kétoldalú szerződés, amelyben a felek megállapodnak a feladatról és jellemzően a díjról is.

Elég, ha két tanú előtt aláírom a meghatalmazást?

Ingatlan adásvételéhez nem. A földhivatal csak közokiratba foglalt vagy ügyvéd által ellenjegyzett meghatalmazást fogad el.

Megadhatom a meghatalmazást külföldről is?

Igen: a magyar konzulátuson, külföldi közjegyző előtt (felülhitelesítéssel vagy Apostille-lal), vagy távellenjegyzéssel magyar ügyvéd közreműködésével.

Adhatok meghatalmazást ügyvédnek?

Igen, de ilyenkor a meghatalmazást és a szerződést nem ő, hanem egy másik ügyvéd jegyzi ellen.

Összegzés

Ha nem tud személyesen ott lenni az ingatlan adásvételén, meghatalmazással más is eljárhat Ön helyett. A meghatalmazásnak ügyvéd által ellenjegyzettnek vagy közokiratnak kell lennie, pontosan meg kell jelölnie az ingatlant és az ügyletet, és 2025 óta azt is, hogy a meghatalmazott aláírhatja a szerződést és ügyvédet bízhat meg. Minél pontosabban fogalmazza meg, annál biztosabb, hogy a meghatalmazott az Ön érdekei szerint jár el. Érdemes azt is áttekintenie, milyen dokumentumokra lesz szükség az adásvételhez, és milyen kötelezettségei vannak az eladónak.