TermőföldetTermőföld A földforgalmi törvény hatálya alá tartozó mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld. Megszerzése szigorú feltételekhez kötött. Bővebben a fogalomtárban → szeretnél eladni, vagy épp megállapodtál egy vevővel? Mező- vagy erdőgazdasági földnél az adásvételi szerződésAdásvételi szerződés Szerződés, amelyben az eladó a dolog tulajdonjogát átruházza, a vevő pedig a vételár megfizetésére és a dolog átvételére vállal kötelezettséget. Bővebben a fogalomtárban → aláírása csak a folyamat eleje. A szerződést közzé kell tenni, a törvényben felsorolt elővásárlásra jogosultak 30 napig beléphetnek a vevő helyére, a végén pedig a kormányhivatal dönt arról, jóváhagyja-e az ügyletet, és ha igen, kivel. Ebben a bejegyzésben végigveszem, kit illet meg a termőföld elővásárlási jogElővásárlási jog Az elővásárlási jog jogosultja az eladásra kínált dolgot ugyanazokkal a feltételekkel megvásárolhatja, mint amilyen ajánlatot az eladó egy harmadik személytől kapott. Bővebben a fogalomtárban → és milyen sorrendben, hogyan lehet vele élni, és milyen határidőkre kell figyelned.
Röviden: a föld eladásakor elsőként az államot, majd a földet legalább 3 éve használó, a közelben lakó földművestFöldműves Nyilvántartásba vett magyar vagy uniós állampolgár, akinek mezőgazdasági vagy erdészeti végzettsége van, vagy legalább 3 éve igazoltan mező-, erdőgazdasági tevékenységet folytat. Főszabály szerint csak földműves szerezhet termőföldet. Bővebben a fogalomtárban →, utána a helyben lakó szomszédotHelyben lakó szomszéd A földforgalmi törvény szerint az a helyben lakó (vagy szomszéd településen lakó) személy, akinek legalább egy éve birtokolt földje szomszédos a szerződés tárgyát képező földdel. Bővebben a fogalomtárban →, a helyben lakótHelyben lakó A földforgalmi törvény szerint az a természetes személy, aki legalább 3 éve azon a településen él, ahol a föld fekszik; szőlőnél a hegyközség borvidéki településén élő hegyközségi tag is. Bővebben a fogalomtárban →, végül a legfeljebb 20 km-en belül lakó vagy gazdálkodó földművest illeti meg elővásárlási jog. Közös tulajdonnálKözös tulajdon Ha egy dolog több személy tulajdonában áll, mindegyiküknek meghatározott hányada van (például 1/2 – 1/2). A tulajdonostársak a dolgot együtt birtokolják és használják. Bővebben a fogalomtárban → a tulajdonostárs, egyes földeknél pedig meghatározott célú gazdálkodók előrébb kerülhetnek. A szerződést a kormányhivatal 15 napon belül megvizsgálja, és ha rendben van, a kormányzati portálon közzéteszi. Ettől kezdve 30 napos jogvesztő határidő van az elfogadó jognyilatkozat megtételére, amelyet személyesen a jegyzőnél kell leadni. Ezután a helyi földbizottság állást foglal, és a kormányhivatal dönt a jóváhagyásról.
Milyen jogszabályok vonatkoznak a termőföld elővásárlására?
- 2013. évi CXXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról (Földforgalmi tv. vagy Fftv.): ki szerezhet földet, kit illet meg elővásárlási jog, hogyan zajlik a közlés és a hatósági jóváhagyás.
- 2013. évi CCXII. törvény (Fétv.): a szerződés formai és tartalmi követelményei, az elővásárlási jog gyakorlásának részletszabályai és a jóváhagyási eljárás eljárásjogi szabályai.
A szabályok minden mező-, erdőgazdasági hasznosítású földreMező-, erdőgazdasági hasznosítású föld A földforgalmi törvény szerint minden szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő, nádas, erdő és fásított terület művelési ágú földrészlet, valamint az erdőként nyilvántartott kivett terület, belterületen és külterületen egyaránt. Bővebben a fogalomtárban → vonatkoznak, vagyis a szántóra, szőlőre, gyümölcsösre, kertre, rétre, legelőre, nádasra és erdőre, akár külterületen, akár belterületen fekszik. Az általános elővásárlási szabályokról az elővásárlási jogról szóló tudásbázis-cikkemben írtam.
Kit illet meg elővásárlási jog, és milyen sorrendben?
Az elővásárlásra jogosultak sorrendjét a Földforgalmi tv. 18. §-a határozza meg. Ha többen is élnek a jogukkal, a sorrendben előrébb álló lép a vevő helyére. A táblázat a teljes rangsort mutatja, a speciális szabályokkal együtt:
| Ranghely | Ki a jogosult? | Feltétel, megjegyzés | Jogalap |
|---|---|---|---|
| 1. | Az állam (a Nemzeti Földalap kezelője útján) | Földbirtok-politikai irányelvek érvényesítése, közfoglalkoztatás vagy más közérdekű cél. Az elfogadó nyilatkozatban meg kell jelölnie a konkrét célt. | Fftv. 18. § (1) a), 19. § (1), 21. § (7) |
| 2. | A földműves tulajdonostárs (csak közös tulajdonnál) | Ha a tulajdonostárs a saját hányadát adja el: a szerződéskötéskor legalább 3 éve tulajdonos földműves tulajdonostárs. Örökléskor, gazdaságátadáskor, házastársi közös vagyonnál az előd ideje is beszámít. | Fftv. 18. § (3) |
| 3. | A földet használó földműves | Legalább 3 éve használja a földet a földhasználati (vagy erdőgazdálkodói) nyilvántartás szerint, és vagy helyben lakó szomszéd, vagy helyben lakó, vagy legfeljebb 20 km-en belül lakik vagy ott van az üzemközpontja. | Fftv. 18. § (1) b), 19. § (2) |
| 4. | RizstelepnélRizstelep A földforgalmi törvény szerint az élelmiszerlánc-felügyeleti szerv által elismert, legalább 1 hektáros, egységesen művelt szántó, ahol az elismerést megelőző 3 évből legalább 1 évben rizst vagy vadrizst termesztettek. Bővebben a fogalomtárban →: a földet használó termelőszervezet legalább 25%-os tulajdonosa, majd az ugyanazon rizstelepen földdel rendelkező, 20 km-en belüli földműves | Csak rizstelephez tartozó földrészlet eladásakor. | Fftv. 18. § (3a) |
| 5. | A helyben lakó szomszéd földműves | Helyben lakó, és legalább egy éve tulajdonában vagy használatában lévő földje szomszédos az eladott földdel (vagy szomszéd településen lakik, és ott fekvő földje szomszédos). | Fftv. 18. § (1) c) |
| 6. | Meghatározott célú földművesek (a föld művelési ágától függően): állattartó telepetÁllattartó telep A földforgalmi törvény szerint az állatok tartására vagy keltetésre szolgáló, egyértelműen lehatárolt és hatóságilag nyilvántartott épületek, létesítmények és felszerelések együttese. Bővebben a fogalomtárban → üzemeltető, oltalom alatt álló földrajzi árujelzős terméket előállító, kertészeti, szaporítóanyag-előállító vagy ökológiai gazdálkodó földműves | A konkrét célt és a törvény által előírt vállalásokat az elfogadó nyilatkozatban meg kell jelölni, a jogosultságot igazolni kell (lásd lent). | Fftv. 18. § (2), Fétv. 18/A–18/C. § |
| 7. | A helyben lakó földműves | Legalább 3 éve azon a településen él, ahol a föld fekszik. | Fftv. 18. § (1) d) |
| 8. | A 20 km-en belüli földműves | Lakóhelye vagy mezőgazdasági üzemközpontjaMezőgazdasági üzemközpont A földforgalmi törvény szerint a földműves vagy termelőszervezet gazdálkodást szolgáló épülettel beépített ingatlana vagy tanyája, amelyet a gazdálkodás bejelentett helyeként tartanak nyilván. Bővebben a fogalomtárban → legalább 3 éve olyan településen van, amelynek határa közúton legfeljebb 20 km-re van a föld fekvése szerinti település határától. | Fftv. 18. § (1) e) |
Mi dönt azonos csoporton belül?
A tulajdonostársak, a helyben lakó szomszédok, a meghatározott célú földművesek, a helyben lakók és a 20 km-en belüli földművesek csoportján belül (Fftv. 18. § (4)) először az a földműves áll előrébb, aki legalább egy éve családi mezőgazdasági társaság vagy őstermelők családi gazdaságának tagja, utána a fiatal földművesFiatal földműves Az a földműves, aki az elővásárlási vagy előhaszonbérleti jog gyakorlásakor elmúlt 16 éves, de még nem töltötte be a 45. életévét. Bővebben a fogalomtárban → (16 és 45 év közötti) következik. Ha ezután is több, azonos ranghelyen álló jogosult marad, a kormányhivatal felhívására az eladó választ közülük (erről lent, a határidőknél írok).
Ha a vevő és egy elővásárlásra jogosult azonos ranghelyen áll, és a kormányhivatal mindkettőjükkel jóváhagyhatná a szerződést, akkor a vevővel hagyja jóvá (Fftv. 28/A. §).
Mire figyelj a ranghely megállapításánál?
- A feltételeknek a nyilatkozat megtételekor kell fennállniuk (Fétv. 20. §). Ha például a 3 éves helyben lakás csak egy hónap múlva telne le, most még nem hivatkozhatsz rá.
- Közösen is élhettek a joggal. Ilyenkor a sorrendben a közösen nyilatkozók közül a leghátrébb álló ranghelye számít (Fftv. 19. § (6)).
- Ha a vevő maga is elővásárlásra jogosult, ezt már az adásvételi szerződésben jeleznie kell, a törvény és a ranghely megjelölésével. Ha ezt elmulasztja, a sorrendben mögötte állókkal szemben később nem hivatkozhat rá (Fétv. 13. § (3)).
- Egybefoglalt vételárnál (több föld egy áron) a szerződést csak egészében lehet elfogadni (Fétv. 19. §).
- A szerződés nem tartalmazhat külön kikötést az elővásárlásra jogosultra. Az a jogosult, aki a vevő helyére lép, pontosan ugyanazokkal a feltételekkel köt szerződést, mint a vevő. Az ezzel ellentétes kikötés semmis (Fétv. 13/A. §). Például: az adásvételi szerződés nem tartalmazhat olyat, hogy az elővásárlásra jogosult köteles megfizetni az ügyvédi munkadíjat, vagy éppen a mezei leltárt.
Mikor nincs elővásárlási jog, és mikor nem kell hatósági jóváhagyás?
A két kérdést gyakran összemossák, pedig eltérő szabályok vonatkoznak rájuk. Elővásárlási jog csak adásvételnél merülhet fel, és ott sem mindig. A hatósági jóváhagyás alól pedig más esetek mentesülnek. A leggyakoribb helyzetek:
| Helyzet | Van elővásárlási jog? | Kell hatósági jóváhagyás? |
|---|---|---|
| Adásvétel közeli hozzátartozókKözeli hozzátartozó A földforgalmi törvény szerint a házastárs, az egyeneságbeli rokon, az örökbefogadott, a mostoha- és nevelt gyermek, az örökbefogadó-, mostoha- és nevelőszülő, valamint a testvér. Bővebben a fogalomtárban → között | Nincs (Fftv. 20. § (1) a)) | Nem kell (Fftv. 36. § (1) d)) |
| AjándékozásAjándékozás Szerződés, amellyel valaki a saját vagyona rovására ingyenesen juttat vagyoni előnyt (például ingatlant) a megajándékozottnak. Bővebben a fogalomtárban → | Nem adásvétel, ezért nincs | Nem kell (Fftv. 36. § (1) c)) |
| Gazdaságátadási szerződés | Nincs (Fftv. 20. § (1) c)) | Nem kell (Fftv. 36. § (1) f)) |
| Az állam vásárol | Nincs (Fftv. 20. § (1) f)) | Nem kell (Fftv. 36. § (1) a)) |
| Az állam vagy egy önkormányzat ad el | Van | Nem kell (Fftv. 36. § (1) b)). A szerződést ilyenkor közvetlenül a jegyzőnek kell megküldeni közzétételre (Fftv. 21. § (1c)). |
| Legalább 3 éve tulajdonostárs vevő vásárol, és ezzel a közös tulajdon megszűnik vagy csökken a tulajdonostársak száma | Nincs (Fftv. 20. § (1) b)), kivéve, ha a földet az előző 3 évben telekegyesítés érintette | Kell |
| Rekreációs célú földszerzésRekreációs célú földszerzés Nem földműves magánszemély legfeljebb 1 hektáros, önkormányzati tulajdonú, erre a célra kijelölt földet szerezhet meg saját és családja szükségleteire. Bővebben a fogalomtárban → (önkormányzati, legfeljebb 1 hektáros föld) | Nincs (Fftv. 20. § (1) e)) | Kell |
| A közelben lakó földműves vevő összesen legfeljebb 10 hektárt szerez (szántó, rét, legelő vagy erdő, használati joggal nem terhelt, kizárólagos tulajdonban) | Nincs (Fftv. 20. § (1) i)) | Kell |
| Csere | Nem adásvétel, ezért nincs | Kell, a földbizottság a birtokösszevonást is vizsgálja (Fftv. 32/A. §) |
| Minden más adásvétel | Van | Kell |
Figyelj: a közeli hozzátartozói, a tulajdonostársi, a rekreációs, a 10 hektáros és a 11. § (2) c) pont szerinti kivételre a szerződésben kifejezetten hivatkozni kell (Fftv. 20. § (5)). Ha a felek alaptalanul hivatkoznak valamelyik kivételre, a kormányhivatal megtagadja a jóváhagyást. Ha egy jóváhagyásköteles ügylet érvényessége a közeli hozzátartozói viszonyon múlik, a kérelemhez 30 napnál nem régebbi, legalább teljes bizonyító erejű magánokiratbaTeljes bizonyító erejű magánokirat Olyan magánokirat, amelyet a jogszabály szerinti alakisággal készítettek: például két tanú aláírásával, ügyvédi ellenjegyzéssel vagy minősített elektronikus aláírással. Bővebben a fogalomtárban → foglalt közös nyilatkozatot kell csatolni a rokoni kapcsolatról (Fétv. 32. § (1)). Ha nem jóváhagyásköteles a szerződés, a kormányhivatal kérelemre igazolást ad erről (Fftv. 36. § (2)).
Az eljárás lépésről lépésre
- Szerződéskötés. Az adásvételi szerződést egységes okiratba, közokiratbaKözokirat Bíróság, közjegyző vagy más hatóság által, hatáskörén belül, előírt alakban kiállított okirat. Teljes bizonyító erővel rendelkezik. Bővebben a fogalomtárban → vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni, különben semmis (Fétv. 11. §). Tartalmaznia kell a vevő törvényben előírt nyilatkozatait és vállalásait (például a saját használatot), a felek adatait, a föld, az ültetvényÜltetvény A földforgalmi törvény szerint az 500 m²-nél nagyobb, bogyós gyümölccsel, illetve az 1500 m²-nél nagyobb, szőlővel vagy gyümölcsössel betelepített földrészlet vagy alrészlet. Bővebben a fogalomtárban → és a felépítmény ellenértékét külön-külön forintban, és el kell végezni az elektronikus regisztrációt (Fftv. 8. és 8/A. §). Ezt a gyakorlatban az okiratot ellenjegyző ügyvéd intézi.
- Megküldés a kormányhivatalnak. Az eladónak az aláírástól számított 8 napon belül meg kell küldenie a szerződést jóváhagyásra a mezőgazdasági igazgatási szervnek, vagyis a föld fekvése szerinti kormányhivatalnak (Fftv. 21. § (1)).
- Előzetes vizsgálat. A kormányhivatal 15 napon belül formai és érvényességi szempontból megvizsgálja a szerződést. Ha hibát talál, megtagadja a jóváhagyást, ha nem, végzésben elrendeli a közzétételt. Ez még nem jelenti a szerződés jóváhagyását (Fftv. 21. § (1a), 23. § (1)–(2)). Ebben a szakaszban hiánypótlásnak csak a közeli hozzátartozói nyilatkozat pótlására van helye, egyszer, 8 napos határidővel. Más hiány esetén a kormányhivatal megszünteti az eljárást (Fétv. 34. §).
- Kifüggesztés. A jegyző a szerződést anonimizálva közzéteszi a kormányzati portálon (hirdetmény), és a polgármesteri hivatal hirdetőtábláján is kifüggesztheti (Fftv. 21. § (1b)–(2)).
- A 30 napos nyilatkozattételi határidő. A közzétételt követő naptól az elővásárlásra jogosultaknak 30 napos jogvesztő határidejük van elfogadó vagy lemondó nyilatkozat megtételére. Aki nem nyilatkozik, azt úgy kell tekinteni, mint aki lemondott (Fftv. 21. § (3)).
- Iratjegyzék. A határidő lejárta után a jegyző 8 napon belül iratjegyzéket készít a beérkezett nyilatkozatokról, és az iratokat elektronikusan megküldi a kormányhivatalnak (Fftv. 22. § (1) a)).
- Utólagos vizsgálat és rangsor. A kormányhivatal 15 napon belül megvizsgálja a beérkezett iratokat. Ha eljárási hibát észlel, elrendeli az ismételt közzétételt. A szabályosan nyilatkozó jogosultakat és a vevőt a törvényes sorrend alapján rangsorolja, és erről jegyzéket készít (Fftv. 23. § (3)–(5)).
- A helyi földbizottság állásfoglalása. A kormányhivatal megkeresi a helyi földbizottságot (az agrárkamara területi szervét), amely 30 napon belül állást foglal (Fftv. 24. § (1)). Ha 45 napon belül sem foglal állást, a kormányhivatal nélküle dönt (Fétv. 36. § (1)).
- Döntés. A kormányhivatal jóváhagyja a szerződést a vevővel vagy a rangsorban első elővásárlásra jogosulttal, vagy megtagadja a jóváhagyást. Jóváhagyáskor záradékot is kiállít. Ha elővásárlásra jogosult lép a vevő helyére, a záradék ezt is rögzíti (Fftv. 30. §).
Hogyan élhetsz az elővásárlási jogoddal?
Ha elővásárlásra jogosult vagy, és meg szeretnéd venni a földet, elfogadó jognyilatkozatot kell tenned. Ennek szigorú formai és tartalmi feltételei vannak (Fftv. 21. § (3)–(10), Fétv. 18–20. §):
- Forma: legalább teljes bizonyító erejű magánokirat.
- Leadás: a nyilatkozatot személyesen kell átadnod a jegyzőnek, aki ellenőrzi a személyazonosságodat, és nyilatkoztat arról, hogy az aláírás a tiéd. Postán vagy e-mailben nem adhatod be (az állam és az önkormányzat kivételével).
- Tartalom: meg kell jelölnöd az elővásárlási jogod jogalapját, a törvényt és a ranghelyet, amelyre hivatkozol. Tartalmaznia kell a szerzési jogosultsághoz előírt nyilatkozatokat és vállalásokat is (Fftv. 13–14. §), és a teljes adásvételi szerződést magadra nézve el kell fogadnod. Részleges vagy feltételes elfogadás nem köti az eladót (Fftv. 21. § (8)).
- Célhoz kötött jogosultság: ha a 18. § (2) bekezdés szerinti célra (állattartás, földrajzi árujelző, kertészet, szaporítóanyag, ökológiai gazdálkodás) hivatkozol, a célt is meg kell jelölnöd. A Fétv. szerint további igazolások és jellemzően 10 gazdasági évreGazdasági év A földforgalmi törvény szerint a tárgyév október 16-ától a következő év október 15-éig tartó időszak. Bővebben a fogalomtárban → szóló vállalások is kellenek (például az ökológiai tanúsítvány és a teljes terület ökológiai művelése). Állattartó telepnél az állattartó telep működtetését hatósági bizonyítvánnyal kell igazolni (Fftv. 19. § (4)).
- Bizonyító okiratok: csatolnod kell a jogosultságodat igazoló okiratokat, kivéve, ha az adat közhiteles nyilvántartásban szerepel. Ezeket saját nyilatkozattal nem lehet pótolni (Fétv. 32. § (6)).
- FoglalóFoglaló A szerződés megkötésekor, annak biztosítékául átadott pénzösszeg. Ha a szerződés a foglalót adó hibájából hiúsul meg, a foglaló elvész; ha a foglalót kapó hibájából, a kétszeresét kell visszafizetnie. Bővebben a fogalomtárban → vagy előleg: ha a vevő foglalót vagy előleget fizetett, ugyanezt az összeget neked is ügyvédi letétbe (közjegyzői okiratnál közjegyzői bizalmi őrzésbe) kell helyezned, és az igazolást a nyilatkozathoz csatolnod. Ha te lépsz a vevő helyére, az összeg az eladóhoz kerül, egyébként visszakapod (Fftv. 21/A. §).
- Visszavonás: az elfogadó nyilatkozatot a 30 napos határidő lejártáig a jegyzőhöz intézett, ugyanilyen formájú nyilatkozattal visszavonhatod (Fftv. 21. § (10)).
Ha bármelyik feltétel hiányzik, a nyilatkozatot úgy kell tekinteni, mintha az elővásárlási jogodat nem gyakoroltad volna (Fftv. 21. § (9), 23. § (4)). Hiánypótlásra itt nincs lehetőség, ezért a nyilatkozatot érdemes jogi segítséggel, a határidő vége előtt jóval elkészíteni.
Mit vizsgál a helyi földbizottság és a kormányhivatal?
A helyi földbizottság az agrárpolitikai szempontok alapján foglal állást: a birtokviszonyok átláthatóságát, a spekulatív földszerzés megelőzését, az életképes birtokok kialakítását, a helyi gazdálkodói közösség érdekeit, a helyben lakó gazdák segítését és a generációváltást (Fftv. 23/A. § (1)). Az értékelést a vevőre és minden jegyzékben szereplő jogosultra azonos szempontok szerint kell elvégeznie (Fftv. 25. § (1)). Többek között ezt vizsgálja (Fftv. 24. § (3)):
- mennyi földje van a vevőnek, a jogosultnak és a közeli hozzátartozóiknak 20 km-es körzetben,
- kötött-e a vevő vagy a jogosult az elmúlt 3 évben földügyletet a közeli hozzátartozójával,
- tett-e az elmúlt 5 évben olyan elfogadó nyilatkozatot, amely aztán az ő szerződésszegése miatt hiúsult meg,
- rendszeresen tesz-e elfogadó nyilatkozatot anélkül, hogy a gazdasága mérete ezt indokolná,
- rendelkezik-e a föld műveléséhez szükséges eszközökkel,
- a vételár alapos ok nélkül nem haladja-e meg a föld jövedelemtermelő képességét (erdőnek nem minősülő földnél 20, erdőnél 50 éves időszakra számítva).
A kormányhivatal megtagadja a jóváhagyást, ha a földbizottság sem a vevővel, sem egyik jogosulttal nem támogatja a szerződést, vagy ha a támogatott személlyel szemben az előző 5 évben végleges földvédelmi bírságot vagy a földszerzési vállalások megsértése miatt bírságot szabtak ki. A kormányhivatal a támogató állásfoglalás ellenére is megtagadhatja a jóváhagyást, ha a törvényi szempontok ezt indokolják (Fftv. 27. §). A döntést az eladóval, a vevővel, a nyilatkozatot tevő jogosultakkal és a földbizottsággal is közli. A döntés ellen közigazgatási per indítható, de a bíróság a kormányhivatal döntését nem változtathatja meg, csak megsemmisítheti (Fftv. 30. § (4)–(5)).
Határidők egy helyen
| Lépés | Ki teszi? | Határidő | Jogalap |
|---|---|---|---|
| A szerződés megküldése jóváhagyásra | Eladó | Az aláírástól számított 8 nap | Fftv. 21. § (1) |
| Előzetes vizsgálat, közzététel elrendelése | Kormányhivatal | Az okiratok beérkezésétől 15 nap | Fftv. 23. § (1) |
| Hiánypótlás (csak a közeli hozzátartozói nyilatkozat) | Szerző fél | 8 nap, egyszer | Fétv. 34. § (2) |
| Elfogadó vagy lemondó nyilatkozat | Elővásárlásra jogosult | A közzétételt követő naptól 30 nap, jogvesztő | Fftv. 21. § (3) |
| Az elfogadó nyilatkozat visszavonása | Elővásárlásra jogosult | A 30 napos határidő lejártáig | Fftv. 21. § (10) |
| Iratjegyzék, iratok megküldése | Jegyző | A nyilatkozattételi határidő lejártától 8 nap | Fftv. 22. § (1) |
| Utólagos vizsgálat, ismételt közzététel elrendelése | Kormányhivatal | A jegyzői iratok beérkezésétől 15 nap | Fftv. 23. § (3)–(3a) |
| Állásfoglalás | Helyi földbizottság | A megkereséstől 30 nap; ha 45 napon belül sincs, a kormányhivatal nélküle dönt | Fftv. 24. § (1), Fétv. 36. § (1) |
| Felhívás az eladói választásra (azonos ranghely) | Kormányhivatal | Az állásfoglalás beérkezését követő naptól 8 nap | Fftv. 29. § (2) |
| Az eladó választása | Eladó | 15 nap, kérésre legfeljebb további 15 nappal meghosszabbítható | Fftv. 29. § (2)–(3) |
| Kijelölés, ha az eladó nem választ | Kormányhivatal | A határidő lejártát követő naptól 5 nap | Fftv. 29. § (3) |
| Jóváhagyó határozat és záradék | Kormányhivatal | Az állásfoglalás beérkezését követő naptól 15 nap | Fftv. 30. § (1) |
| Megtagadás, ha a földbizottság senkit nem támogat | Kormányhivatal | Az állásfoglalás beérkezését követő naptól 8 nap | Fftv. 30. § (3) a) |
| Az eljárás teljes ügyintézési határideje | Kormányhivatal | 70 nap (nem számít bele a közzététel és a nyilatkozattétel, valamint a földbizottsági szakasz ideje) | Fétv. 30. § |
A gyakorlatban egy elővásárlással érintett termőföld-adásvétel az aláírástól a jóváhagyásig jellemzően több hónapig tart. Ezt érdemes a vételár megfizetésének és a birtokbaadásnak az ütemezésekor figyelembe venni. A kormányhivatal felhívására az ingatlanügyi hatóság a szerződés benyújtásának tényét már az eljárás elején bejegyzi a tulajdoni lapra (a tulajdoni lap III. részébe), amelyről a hatóság határozatot hoz.
Ellenőrzőlista eladóknak és vevőknek
- Ellenőrizd, hogy a vevő földműves-e, vagy ha nem az, legfeljebb mennyi földet szerezhet.
- Nézd meg, fennáll-e valamelyik kivétel, amely kizárja az elővásárlási jogot vagy a hatósági jóváhagyást, és ha igen, hivatkozzatok rá a szerződésben.
- Ha a vevő maga is elővásárlásra jogosult, a szerződésben jelölje meg a jogalapot és a ranghelyet, és csatolja az igazoló okiratokat.
- Ne tegyetek a szerződésbe az elővásárlásra jogosultra vonatkozó külön kikötést.
- Tüntessétek fel külön-külön a föld, az ültetvény és a felépítmény (amennyiben ilyen van) ellenértékét forintban.
- Az eladó 8 napon belül küldje meg a szerződést a kormányhivatalnak.
- Elővásárlásra jogosultként figyeld a kormányzati portált és a hirdetőtáblát, és a 30 napos határidőn belül, személyesen add le a hiánytalan elfogadó nyilatkozatot a jegyzőnél.
- Számolj azzal, hogy a vételár és a birtokbaadás a jóváhagyás után esedékes, ezért a fizetési ütemezést ehhez igazítsátok.
Termőföld-adásvételnél a szerződés egyetlen hibája miatt a kormányhivatal megtagadhatja a jóváhagyást, egy elmulasztott nyilatkozat pedig az elővásárlási jog elvesztésével járhat. Az ingatlanügyekben, így a termőföld-adásvételi szerződés elkészítésében, ellenjegyzésében és a jóváhagyási eljárásban is segítek, és elővásárlásra jogosultként az elfogadó jognyilatkozatot is elkészítem. Itt veheted fel velem a kapcsolatot.
Gyakran ismételt kérdések
Honnan tudom meg, hogy egy földet eladásra kínálnak?
Az elővásárlásra jogosultakat senki nem értesíti személyesen. A szerződést hirdetményként teszik közzé a kormányzati portálon, és a polgármesteri hivatal hirdetőtábláján is kifüggeszthetik. Ha a környékeden gazdálkodsz, ezt rendszeresen érdemes figyelned.
Meghosszabbítható a 30 napos határidő?
Nem. A határidő jogvesztő, vagyis ha lekésed, az elővásárlási jogod az adott ügyletben elvész. A határidőben meg nem tett nyilatkozatot a törvény lemondásnak tekinti.
Az eladó dönthet úgy, hogy mégsem az elővásárlásra jogosulttal köt szerződést?
Ha az elővásárlásra jogosult határidőben, szabályosan és a szerződést teljes körűen elfogadva nyilatkozik, a nyilatkozata köti az eladót (Fftv. 21. § (8)). Arról, hogy a vevővel vagy melyik jogosulttal jön létre a szerződés, végül a kormányhivatal dönt. Az eladó csak azonos ranghelyen álló jogosultak között választhat.
Mi történik, ha az elfogadó nyilatkozatom hiányos?
Úgy kell tekinteni, mintha nem éltél volna az elővásárlási jogoddal. Az elfogadó nyilatkozat hiányait utólag nem lehet pótolni, ezért a jogalapot, a ranghelyet, a kötelező nyilatkozatokat, a bizonyító okiratokat és szükség esetén a letét igazolását is már a leadáskor csatolnod kell.
Közeli hozzátartozónak eladhatom a földet elővásárlás nélkül?
Igen. Közeli hozzátartozók között nincs elővásárlási jog, és hatósági jóváhagyás sem kell, de a kivételre a szerződésben hivatkozni kell. A földforgalmi törvény szerinti közeli hozzátartozók köre szűkebb, mint sokan gondolják: a házastárs, az egyeneságbeli rokon, az örökbefogadott, a mostoha- és nevelt gyermek, az örökbefogadó-, mostoha- és nevelőszülő, valamint a testvér tartozik bele. Az élettárs, a sógor vagy az unokaöcs nem.
Kell fizetni a hirdetményi közlésért vagy a jóváhagyási eljárásért?
A hirdetményi közlés díj- és illetékmentes (Fétv. 17. § (4)), és a jóváhagyási eljárásért sem kell igazgatási szolgáltatási díjat fizetni. Az esetleges eljárási költségeket (például egy ügygondnok díját) a szerző fél viseli (Fétv. 27. § (3)).
Összegzés
A termőföld elővásárlási jog szigorúan szabályozott rendszer: a törvény pontos sorrendet állít fel az állam, a tulajdonostárs, a földhasználó, a szomszéd, a meghatározott célú gazdálkodók, a helyben lakók és a 20 km-en belüli földművesek között. A szerződést közzé kell tenni, a jogosultaknak 30 napos jogvesztő határidejük van, és a nyilatkozatukat személyesen, hiánytalanul kell leadniuk a jegyzőnél. Végül a helyi földbizottság véleménye alapján a kormányhivatal dönt. Akár eladó, vevő vagy elővásárlásra jogosult vagy, a legtöbb hibát a szerződés és a nyilatkozatok gondos előkészítésével lehet elkerülni.
