Ha társasházatTársasház Olyan épület, amelyben a lakások és helyiségek külön tulajdonban, az épület közös részei (például tető, lépcsőház) a tulajdonosok közös tulajdonában állnak. Bővebben a fogalomtárban → alapítotok, új lakóparkot építtetsz, vagy egy meglévő ház alapító okiratát kell módosítani, előbb-utóbb felmerül a kérdés: mekkora tulajdoni hányad jut az egyes lakásokra? Ez nem csak papírforma. A tulajdoni hányad dönti el, ki mennyi közös költségetKözös költség A társasház közös tulajdonban álló részeinek fenntartására, működtetésére fordított költség, amelyet a tulajdonosok főszabály szerint eszmei hányaduk arányában fizetnek. Bővebben a fogalomtárban → fizet, és mekkora súllyal szavaz a közgyűlésen. Ebben a bejegyzésben megmutatom, hogyan történik a tulajdoni hányad kiszámítása, mire kell figyelni, és hogyan segít ebben az ingyenes közös tulajdon kalkulátor.
Röviden: a társasházban minden lakáshoz (és egyéb önálló ingatlanhoz) tartozik egy eszmei tulajdoni hányad a közös tulajdonbólKözös tulajdon Ha egy dolog több személy tulajdonában áll, mindegyiküknek meghatározott hányada van (például 1/2 – 1/2). A tulajdonostársak a dolgot együtt birtokolják és használják. Bővebben a fogalomtárban →, például 1650/10 000. A hányadokat az alapító okiratban kell rögzíteni, a meghatározásuk módjával együtt. A leggyakoribb módszer az alapterületek aránya: az egység alapterületét elosztjuk az összes külön tulajdon területével, és megszorozzuk a választott nevezővel. A kalkulátor ezt kerekítéssel együtt elvégzi úgy, hogy a hányadok összege pontosan kiadja a nevezőt.
Mi az a tulajdoni hányad a társasházban?
A társasházban kétféle tulajdon van egyszerre. A lakásod a külön tulajdonod, a közös részek (telek, lépcsőház, tető, falak, gépészet stb.) pedig valamennyi tulajdonos közös tulajdonában állnak. Hogy a közös tulajdonból kinek mekkora rész jár, azt az eszmei hányadEszmei hányad Társasházban az a tulajdoni hányad, amely egy lakáshoz vagy helyiséghez a közös tulajdonban álló részekből tartozik (például 125/10 000). Bővebben a fogalomtárban → fejezi ki. Azért „eszmei”, mert nem egy kijelölhető darabot jelent (például a lépcsőház egy részét), hanem egy arányt.
A tulajdoni hányad a gyakorlatban három dolgot határoz meg:
- a közös költséget: a társasházi törvény 24. § (1) bekezdése szerint a közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) másként nem rendelkezik;
- a szavazati jogot: a közgyűlésen a tulajdoni hányad arányában szavaznak, és a határozatképességet is az összes tulajdoni hányadhoz mérik (Tht. 36. és 38. §);
- a telekből és a közös részekből rád eső arányt: ez számít például akkor, ha a közös tulajdon egy részét eladják, vagy ha a társasház bevételre tesz szert.
Hol kell rögzíteni, és ki dönt róla?
A tulajdoni hányadokat a társasház alapító okiratában kell rögzíteni. A Tht. 9. §-a szerint az alapító okiratnak nemcsak magukat a hányadokat kell tartalmaznia, hanem azok meghatározásának módját is, vagyis azt, hogy milyen elv alapján számoltátok ki őket. Ezért jó, ha a számítás átlátható és utólag is visszakövethető.
Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartásbaIngatlan-nyilvántartás Közhiteles állami nyilvántartás az ingatlanokról, a tulajdonosokról és az ingatlant terhelő jogokról (például jelzálogjog, haszonélvezet). Bővebben a fogalomtárban → is be kell jegyeztetni, ezért ügyvédi ellenjegyzésselÜgyvédi ellenjegyzés Az ügyvéd aláírásával igazolja, hogy az okiratot ő készítette, és a felek az ő jelenlétében írták alá, a felek azonosítását elvégezte, a szerződés jogszabályi feltételeknek megfelel. Ingatlan tulajdonjogának bejegyzéséhez ilyen okirat (vagy közokirat) szükséges. Bővebben a fogalomtárban → ellátott magánokiratba vagy közjegyzői okiratba kell foglalni. A társasház a földhivatali bejegyzéssel jön létre; a bejegyzés után a tulajdoni laponTulajdoni lap Az ingatlan-nyilvántartásban az ingatlan adatait, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és tényeket, továbbá azok jogosultjait és az e törvényben meghatározott kivételekkel a jogosultak adatait a tulajdoni lapra kell bejegyezni. Minden földrészletnek és egyéb önálló ingatlannak van tulajdoni lapja. Ingatlanvásárlás előtt mindig érdemes friss tulajdoni lapot kérni, mert ebből derül ki, ki a tulajdonos, és milyen jogok terhelik az ingatlant. Bővebben a fogalomtárban → minden lakás külön albetétként, a hozzá tartozó hányaddal szerepel.
Fontos tudni, hogy a hányadokat később nehéz megváltoztatni: az alapító okirat módosításához főszabály szerint valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása kell (Tht. 10. §). Érdemes tehát már az alapításkor gondosan kiszámolni őket.
Hogyan számolják ki a tulajdoni hányadot?
A törvény nem írja elő, milyen módszerrel kell számolni, ebben az alapítók szabadon dönthetnek. A gyakorlatban messze a leggyakoribb az alapterület-arányos számítás:
egység hányada = egység alapterülete ÷ összes külön tulajdon alapterülete × nevező
A nevező egy szabadon választott egész szám, amelyhez a hányadokat viszonyítjuk; legelterjedtebb a 10 000, de 1000 vagy 100 000 is lehet. Minél nagyobb a nevező, annál pontosabban követik a hányadok a területek arányát.
Néhány alapító okirat ettől eltérő súlyozást is alkalmaz, például az erkélyt, teraszt vagy tárolót csak a területe egy részével veszi figyelembe, vagy az elhelyezkedést is értékeli. Ez is jogszerű, de akkor ezt a módszert kell rögzíteni az alapító okiratban.
A kerekítés buktatója
A területek aránya ritkán ad egész számot. Ha minden hányadot egyszerűen kerekítünk, könnyen előfordul, hogy az összeg 9998/10 000 vagy 10 001/10 000 lesz, ami hibás alapító okirathoz vezet, mert a hányadok összegének pontosan ki kell adnia az egészet. A kalkulátor ezért a legnagyobb maradék módszerével kerekít: először minden hányadot lefelé kerekít, majd a hiányzó egységeket azoknak az egységeknek adja, amelyeknél a legnagyobb volt a levágott tizedesrész. Így az összeg mindig pontosan egyezik a nevezővel.
Számolási példa
Vegyünk egy négylakásos társasházat két parkolóhellyel, 1200 m²-es telken, 10 000-es nevezővel. A külön tulajdonok összterülete 291 m².
| Egység | Alapterület | Arány | Tulajdoni hányad | Telekhányad |
|---|---|---|---|---|
| A/1 | 48 m² | 0,164948 | 1650/10 000 | 197,94 m² |
| A/2 | 63 m² | 0,216495 | 2165/10 000 | 259,79 m² |
| A/3 | 71 m² | 0,243986 | 2440/10 000 | 292,78 m² |
| A/4 | 85 m² | 0,292096 | 2921/10 000 | 350,52 m² |
| P-1 parkolóhely | 12 m² | 0,041237 | 412/10 000 | 49,48 m² |
| P-2 parkolóhely | 12 m² | 0,041237 | 412/10 000 | 49,48 m² |
| Összesen | 291 m² | 1,000000 | 10 000/10 000 | 1200,00 m² |
Az A/1 lakás pontos aránya 1649,48/10 000 lenne, a kerekítés után 1650/10 000 lett; a parkolóhelyeknél a 412,37 lefelé kerekedett 412-re. A hányadok összege így pontosan 10 000. A telekhányad azt mutatja meg, hogy a telek területéből arányosan mennyi esik az egyes egységekre; ez tájékoztató adat, amely jól jön például a használati megállapodás előkészítésénél.
Így használd a közös tulajdon kalkulátort
- Add meg a telek területét négyzetméterben.
- Válaszd ki a nevezőt; ha nincs külön elképzelésed, maradhat a 10 000.
- Ha lesz teremgarázs, add meg a teljes területét. A garázs közlekedő- és egyéb közös területét a kalkulátor magától számolja ki a parkolóhelyek alapján.
- Vidd fel az egységeket (lakások, üzletek, irodák) a nevükkel és az alapterületükkel. Névként használhatsz albetétszámot is, például 1455/A/11.
- Vidd fel a parkolóhelyeket, ha önálló hányadot kapnak.
- Kattints a Számítás gombra: megkapod az arányokat, a hányadokat és a telekhányadokat egy táblázatban.
- Az eredményt Excelbe vagy CSV-be exportálhatod, vagy egy kattintással kimásolhatod, és beillesztheted az alapító okirat tervezetébe.
A kalkulátor ingyenes, nem kell hozzá regisztráció, és a beírt adatok nem kerülnek el a gépedről: a számítás a böngésződben történik. Próbáld ki itt a közös tulajdon kalkulátort.
Mire figyelj a számításnál?
- Ugyanazt a területfogalmat használd minden egységnél. Ha az egyik lakásnál a hasznos, a másiknál a bruttó alapterületet írod be, torz lesz az eredmény. A területeket a tervekből vagy a hiteles alaprajzokból vedd.
- Gondold végig a parkolóhelyek helyzetét. A teremgarázs lehet egy önálló ingatlan, amelyben a beállók eszmei hányadként oszlanak meg, de a parkolóhelyek külön ingatlanként is kialakíthatók. A kettő jogilag és a későbbi eladhatóság szempontjából is más, ezért ezt még a számítás előtt érdemes eldönteni.
- A tárolók, pincerekeszek is lehetnek külön tulajdonban vagy egy lakás tartozékai. Ha a lakáshoz tartoznak, a területüket a lakás területéhez kell adni.
- Rögzítsd a módszert. Az alapító okiratban szerepeljen, hogy a hányadok az alapterületek arányában (vagy más, megnevezett elv szerint) készültek.
- Közös költség ≠ tulajdoni hányad mindig. Az SZMSZ eltérhet a hányadoktól, például a lift költségét a földszinti lakásokra kisebb arányban terhelheti.
Ha újépítésű lakást veszel, a hányad mellett a kivitelező felelősségét is érdemes ismerni; erről az újépítésű lakás jótállásáról szóló bejegyzésemben írtam. A már működő házakban a közös képviselő szerepéről a közös képviselők nyilvántartásáról szóló cikkem szól.
Gyakran ismételt kérdések
Kötelező a 10 000-es nevezőt használni?
Nem. A nevezőt az alapítók választják meg; a 10 000 csak a legelterjedtebb. Nagyobb nevezővel pontosabbak a hányadok, ami sok egységnél lehet fontos.
Meg lehet változtatni a hányadokat a társasház megalakulása után?
Igen, de csak az alapító okirat módosításával, amelyhez főszabály szerint az összes tulajdonostárs hozzájárulása kell, és a módosítást a földhivatalnak is be kell jegyeznie. Lakásösszevonásnál vagy -megosztásnál, illetve tetőtér-beépítésnél gyakran szükség van rá.
Az erkély és a terasz beleszámít az alapterületbe?
Ez az alapítókon múlik. Van, ahol teljes, van, ahol csökkentett súllyal (például a felével) veszik figyelembe. A kalkulátorba ilyenkor a súlyozott területet írd be, és a módszert rögzítsd az alapító okiratban.
A kalkulátor eredménye bekerülhet közvetlenül az alapító okiratba?
Az eredmény jó kiindulópont és munkaanyag, de az alapító okirat ennél jóval többet tartalmaz: a külön és a közös tulajdonú részek pontos meghatározását, az alaprajzokat, a közös rész használatát. A végleges okiratot ügyvéd készíti és jegyzi ellen, majd ő nyújtja be a földhivatalhoz.
Összegzés
A tulajdoni hányad a társasház „alkotmányának”, az alapító okiratnak az egyik legfontosabb eleme: ehhez igazodik a közös költség, a szavazati jog és a közös tulajdonból való részesedés. A legelterjedtebb az alapterület-arányos számítás, amelynél a kerekítésre is figyelni kell, hogy a hányadok összege pontosan kiadja a nevezőt. A közös tulajdon kalkulátor ezt percek alatt elvégzi, és az eredményt táblázatban adja vissza.
Ha társasházat alapítanál, vagy a meglévő alapító okiratot kell módosítani, segítek az alapító okirat elkészítésében és a földhivatali bejegyzésben. Keress bizalommal.
A bejegyzés a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény hatályos szövege alapján készült, általános tájékoztatás, nem minősül jogi tanácsadásnak.
