Tájékoztatás: ez a bejegyzés a 2026. november 8-án hatályos szabályok alapján készült. A jogszabályok gyakran változnak, ezért döntés előtt mindenképpen ellenőrizd a hatályos szöveget és a NAV aktuális tájékoztatóját. A bejegyzés általános tájékoztatás, nem minősül pénzügyi, adó- vagy jogi tanácsadásnak.
Eladod a lakásodat, a nyaralódat vagy egy örökölt telket, és felmerül a kérdés: kell-e adót fizetned az eladás után, és ha igen, mennyit? Az ingatlanértékesítés adózása elsőre bonyolultnak tűnik, de ha végigmész néhány lépésen, a legtöbb esetben magad is ki tudod számolni a fizetendő adót, vagy rájössz, hogy nem kell fizetned semmit. Ebben a bejegyzésben a személyi jövedelemadóról szóló törvény 59–64. §-a és a NAV 2026-os információs füzete alapján mutatom be a szabályokat.
Röviden: az ingatlan vagy vagyoni értékű jog eladásából származó jövedelem után 15% szja-t kell fizetni. A jövedelem nem a vételár, hanem a bevétel és az igazolt költségek különbözete, amelyet a tulajdonban tartás ideje tovább csökkent. Ha 2026-ban olyan ingatlant adsz el, amelyet 2021-ben vagy korábban szereztél, nem keletkezik adóköteles jövedelem. Az adót a 2027. május 20-ig beadandó 26SZJA bevallásban kell bevallani és megfizetni.
Melyik jogszabály szabályozza az ingatlaneladás adózását?
A szabályokat a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) 59–64. §-a tartalmazza. A NAV ezekhez évente részletes információs füzetet ad ki, a 2026-os változat 2026. február 4-én jelent meg: NAV 09. számú információs füzet: Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmek (2026). Ha a saját esetedet szeretnéd ellenőrizni, ezt a füzetet érdemes elsőként elővenned.
Mi számít ingatlannak és vagyoni értékű jognak?
Ingatlan a föld és minden, ami a földdel alkotórészi kapcsolatban áll, vagyis nem mozdítható el anélkül, hogy megsérülne. Ide tartozik a termőföld, a telek, az épület és az építmény. Ingatlan tehát a családi ház, de a betonalapra épült, tartósan összeszerelt faház is. A szétszerelhető faház vagy az öltözőkabin viszont nem az.
Vagyoni értékű jog az Szja tv. szerint kizárólag:
- a földhasználat,
- az építményi jog,
- az ingatlanon fennálló haszonélvezet és használat,
- a telki szolgalom, valamint
- az ingatlan bérleti joga.
Más, köznapi értelemben „vagyoni értékűnek” tartott jog, például az orvosi praxisjog, az üdülőhasználati jog vagy a gépkocsi használati joga, nem ide tartozik. Ezek átruházására más adózási szabályok vonatkoznak.
Mikor adómentes az ingatlan eladása?
Mielőtt számolni kezdesz, nézd meg, nem tartozik-e az eseted az adómentes kategóriák közé. Ilyenkor nincs fizetendő adó, és az eladást be sem kell vallanod. A leggyakoribb adómentes esetek:
- Házassági vagyonközösség megszüntetése: ha a házastárs vagy bejegyzett élettárs megváltja a te tulajdonrészedet. Akkor is adómentes, ha a megváltás nem a közös vagyonból, hanem például hitelből történik.
- Tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés magánszemélyek között, ha az ingatlant tartás vagy járadék ellenében ruházod át. Szintén adómentes, ha nyugdíjasként ilyen szerződést az állammal (központi költségvetési szervvel) vagy önkormányzattal kötsz.
- Műemlék ingatlan eladása 2025. január 1-jétől, ha a szerzést követő 36 hónapon túl adod el, a műemlékvédelmi előírások szerint felújítottad, és rendelkezel az örökségvédelmi hatóság igazolásával. Gazdasági vagy egyéni vállalkozói tevékenység keretében történő eladásnál nem jár a mentesség.
- Önkormányzati vagy állami bérlakás bérleti jogáról való lemondásért kapott térítés.
- Termőföld eladása meghatározott esetekben: például osztatlan közös tulajdonban lévő föld eladása tulajdonostársnak, birtokösszevonási céllal történő eladás, eladás a Nemzeti Földalap javára vagy önkormányzatnak szociális földprogramra. Regisztrált mezőgazdasági termelőnek történő eladásnál a jövedelem 200 000 forintot meg nem haladó része, állattenyésztési célú hasznosításnál a teljes jövedelem lehet mentes.
Ha a mentesség feltétele a vevő későbbi magatartásától függ (például 5 évig mezőgazdasági célra hasznosítja a földet), legkésőbb a bevallás benyújtásakor rendelkezned kell a vevő közjegyzői okiratba foglalt vagy ügyvéd által ellenjegyzett nyilatkozatával, és azt az elévülésig meg kell őrizned. Ha a nyilatkozat valótlannak bizonyul, az adóhiányt a NAV a vevőre terheli.
Adósságrendezés: ha a vételárat bíróságon kívüli vagy bírósági adósságrendezés keretében teljes egészében a tartozásaid kifizetésére fordítod, nem kell jövedelmet megállapítanod. Részleges felhasználásnál csak a fennmaradó rész után [Szja tv. 62. § (8)].
Két fontos időpont: mikor adtad el, és mikor szerezted?
A jövedelemszerzés időpontja (59. §)
Az eladásból származó jövedelmet akkor szerzed meg, amikor az érvényes adásvételi szerződést benyújtják a földhivatalhoz (ingatlanügyi hatósághoz). Nem számít, mikor kapod meg a pénzt. Ha a vevő részletekben fizet, a teljes vételárat a benyújtás évében kell bevételként figyelembe venned. Ingatlan-nyilvántartásba nem kötelezően bejegyzendő jognál (például bérleti jog) a szerződéskötés napja az irányadó.
Az ingatlan szerzésének időpontja (60. §)
A szerzési időpont határozza meg, mennyit csökken az adóalapod az évek múlásával, ezért ez a számítás egyik legfontosabb eleme:
- Vásárlás: a szerződés földhivatali benyújtásának napja.
- Öröklés: az örökhagyó halálának napja, nem a hagyatékátadó végzés dátuma.
- Házasság alatt vett ingatlan: mindkét félnél ugyanaz a nap, akkor is, ha csak az egyikük neve szerepel a tulajdoni lapon (eltérő házassági vagyonjogi szerződés hiányában).
- Opciós szerződés: a vételi jogot gyakorló nyilatkozat benyújtásának napja.
- Kisajátítással vagy földrendezéssel kapott csereingatlan: az eredeti ingatlan szerzési időpontja.
- Ingatlanlízing: ha a futamidő végén a tulajdonjog rád száll, a lízingszerződés megkötésének napja.
Ráépítés, bővítés: ha a telket 2007. december 31. után beépítetted vagy az épületet hat négyzetméternél nagyobb mértékben bővítetted, választhatsz. Vagy az utolsó hivatalos használatbavétel napját tekinted szerzési időpontnak, vagy a bevételt a szerzési értékek arányában megosztod, és minden résznél a saját szerzési időpontot alkalmazod. A NAV példájában a 2021-ben 7 millióért vett telekre 2022-ben 16 millióért házat építettek, majd 2024-ben 17 millióért bővítették. A 60 millió forintos bevételt ilyenkor 7:16:17 arányban kell megosztani (10,5 / 24 / 25,5 millió forint), és mindegyik részre a saját szerzési évének csökkentése vonatkozik.
Hogyan számold ki az adóköteles jövedelmet?
A számítás négy lépésből áll: bevétel – költségek = számított összeg, ezt csökkenti a tulajdonban tartás ideje, és az így kapott jövedelem 15%-a az adó.
1. lépés: a bevétel (61. §)
Bevétel minden, amit az eladással megszerzel: a vételár, csere esetén a kapott dolog szokásos piaci értéke, cégbe apportálásnál a társasági szerződésben rögzített érték. Ha a vevő a szerződés alapján részletfizetési kamatot is fizet, az is a bevétel része.
Ha a vételár meghaladja az ingatlan szerződéskötéskori szokásos piaci értékét, a különbözet nem ingatlanértékesítési, hanem egyéb jövedelem, amely jóval kedvezőtlenebbül adózik [61. § (2)]. A birtokösszevonási célú földcsere nem számít eladásnak, de az értékkiegyenlítésként kapott pénz egyéb jövedelem.
2. lépés: a levonható költségek (62. §)
A bevételből három költségcsoportot vonhatsz le, mindegyiket számlával vagy okirattal igazolva:
- A megszerzésre fordított összeg és a hozzá kapcsolódó kiadások (például a vásárláskor kifizetett ügyvédi díj, illeték, ingatlanlízingnél az előtörlesztési díj).
- Az értéknövelő beruházások, amelyek növelték az ingatlan piaci értékét (például nyílászárócsere, szigetelés, tetőcsere, bővítés).
- Az átruházással kapcsolatos kiadások (például ingatlanközvetítői jutalék, ügyvédi munkadíj, energetikai tanúsítvány, hirdetés).
Állagmegóvás: a festés, javítás főszabály szerint nem értéknövelő. Kivétel, ha az eladást megelőző 24 hónapon belül történt, és összege meghaladja a szerződés szerinti bevétel 5%-át. Ilyenkor az 5% feletti rész levonható. A saját kezű munka értéke semmilyen esetben nem számolható el.
Ha az ingatlant korábban bérbe adtad, és az önálló tevékenységed költségeként értékcsökkenést számoltál el, a már elszámolt összeget az eladáskor nem vonhatod le még egyszer.
Mi a szerzési érték öröklésnél és ajándékozásnál?
Vásárlásnál a szerzési érték egyszerűen a szerződés szerinti vételár. Örökölt vagy ajándékba kapott ingatlannál viszont az illetékkiszabáskor figyelembe vett érték számít. Ha az illeték kiszabása a bevallási határidőig még nem történt meg, öröklésnél a hagyatéki leltárban szereplő értéket, egyébként a bevétel 50%-át veheted figyelembe, és a kiszabás után önellenőrzéssel korrigálhatsz. Ha illetéket egyáltalán nem szabtak ki (például egyenesági rokontól kapott ajándéknál), örökölt ingatlannál a hagyatéki leltár szerinti érték, ajándékozott ingatlannál a bevétel 75%-a a szerzési érték.
A 75%-os szabály akkor is alkalmazható, ha a szerzési érték semmilyen módon nem állapítható meg. Ekkor a bevétel 75%-át levonhatod, de más költséget mellette már nem. Fontos: ha csak elveszett a régi adásvételi szerződésed, ez nem ok a 75%-os szabályra, mert a szerződés a földhivataltól beszerezhető. Az ehhez szükséges iratokról a tulajdoni lapról szóló írásomban is olvashatsz.
3. lépés: a tulajdonban tartás ideje (62. § (4))
A számított összeg (bevétel mínusz költségek, legalább nulla) nem teljes egészében adóköteles. A tulajdonban tartás évei alapján minden ingatlantípusra (lakás, üdülő, telek, termőföld) és a haszonélvezeti jogra is ugyanaz a csökkentés vonatkozik. 2026-os eladásnál a jövedelem a számított összeg:
| A szerzés éve | Eltelt évek | Adóköteles jövedelem |
|---|---|---|
| 2026 | 0. év | a számított összeg 100%-a |
| 2025 | 1. év | a számított összeg 100%-a |
| 2024 | 2. év | a számított összeg 90%-a |
| 2023 | 3. év | a számított összeg 60%-a |
| 2022 | 4. év | a számított összeg 30%-a |
| 2021 vagy korábban | 5. év | 0% – nincs adóköteles jövedelem |
Az éveket naptári években számolod, nem napra pontosan. Egy 2021 decemberében vásárolt lakás 2026 januári eladása tehát már nem adóköteles. Erről részletesebben a Mennyi idő után lesz adómentes az ingatlan eladása? című bejegyzésemben írtam.
4. lépés: az adó mértéke (63. § (1))
Az így megállapított jövedelem után 15% személyi jövedelemadót kell fizetni. Szociális hozzájárulási adót és egészségügyi hozzájárulást magánszemélyként, nem gazdasági tevékenység keretében történő eladásnál nem kell fizetned.
Számolási példa a NAV tájékoztatója alapján
2026-ban eladod a 2022-ben 32 millió forintért vett házadat 48 millió forintért. A vevő 28 milliót azonnal fizet, a maradék 20 milliót négy év alatt, amiért a szerződés szerint 2 millió forint kamatot is fizet. Közben kicserélted a nyílászárókat és leszigetelted a házat 7 millió forintért (számlával). 2025-ben kifestetted 1 millióért, ez azonban nem éri el a bevétel 5%-át (2,4 millió forint), ezért nem vonható le. Az eladás költsége (ügyvéd, közvetítő) 1 millió forint.
| Eladási ár | 48 000 000 Ft |
| A vevő által fizetett kamat | 2 000 000 Ft |
| Bevétel összesen | 50 000 000 Ft |
| Szerzési érték | 32 000 000 Ft |
| Értéknövelő beruházások | 7 000 000 Ft |
| Az eladás költségei | 1 000 000 Ft |
| Költségek összesen | 40 000 000 Ft |
| Számított összeg | 10 000 000 Ft |
| Adóköteles jövedelem (2022-es szerzés: 30%) | 3 000 000 Ft |
| Fizetendő szja (15%) | 450 000 Ft |
Látod, hogy a 16 millió forintos „nyereségből” végül 450 000 forint adó lett. Ezért érdemes minden számlát megőrizni, és nem a vételárból kiindulva megbecsülni az adót.
Különleges esetek
Gazdasági tevékenység keretében történő eladás
Ha üzletszerűen, rendszeresen adsz el ingatlant (például felújítás után továbbértékesítesz), a számított összeg önálló tevékenységből származó jövedelemnek minősül [62. § (3a)]. Ilyenkor az évek múlása miatti csökkentés nem jár, és más közterhek is felmerülhetnek. Egyéni vállalkozói tevékenység keretében történő eladásra a vállalkozói szabályok vonatkoznak.
Termőföldből átminősített ingatlan (62/A. §)
Ha a termőföldet például építési telekké minősítették át, és úgy adod el, meg kell vizsgálni, hogy a hozamod meghaladja-e a „szokásos hozamot” (a költségek 0,3%-a szorozva a tulajdonban tartás napjainak számával). Ha igen, a szokásos hozam feletti rész háromszoros szorzóval kerül az adóalapba, és az évek múlása miatti csökkentés sem alkalmazható. Nem kell ezt a szabályt alkalmaznod, ha a földet örökölted, ha az átminősítés óta több mint 5 év eltelt, vagy ha az átminősítés előtt legalább 5 évig a tulajdonodban volt.
Kárpótlással szerzett termőföld (64. §)
Ha eredeti kárpótlási jogosultként adod el a kárpótlási eljárásban szerzett termőföldet vagy erdőt, és a teljes jövedelmet egy éven belül belföldi vagy uniós külterületi mezőgazdasági termőföld vásárlására fordítod, nem kell adót fizetned. Ha a vásárlás a bevallás után történik, a megfizetett adót a földhivatalhoz benyújtott, iktatott szerződéssel visszaigényelheted.
Meghiúsult ingatlanlízing
Ha nem egyéni vállalkozóként kötött ingatlanlízing-szerződésed meghiúsul, a neked járó összegre is az ingatlanértékesítési szabályok vonatkoznak. A szerzés éve a lízingszerződés megkötésének éve, így ha a meghiúsulás az ötödik évben történik, már nem keletkezik adóköteles jövedelem.
Mikor nem kell (teljesen) megfizetni az adót?
Idősotthoni vagy ápolási férőhely (63. § (2)–(3))
Ha a jövedelmet a bevallási határidő előtt saját magad, közeli hozzátartozód vagy élettársad számára idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy hasonló ápolási intézményben (bármely EGT-államban) biztosított férőhely megszerzésére fordítod, és ezt a bevallásban feltünteted, a felhasznált résszel arányos adót nem kell megfizetned. Ez egyösszegű, előre fizetett térítési díjjal is működik, de csak akkor, ha a férőhely visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli.
Ha a felhasználás a bevallás benyújtása után történik, a megfizetett adót az eladást követő második adóév végéig visszaigényelheted. Igazolásként a férőhelyről szóló okirat, a kifizetést igazoló irat, a rokonságot bizonyító közokirat, illetve élettársnál teljes bizonyító erejű magánokirat szolgál.
Figyelj: a korábbi „lakáscélú felhasználás” kedvezmény ma már nem létezik. Ha az eladásból új lakást veszel, az önmagában nem mentesít az szja alól. Az új lakás vásárlásakor viszont a cserét pótló vétel illetékkedvezménye segíthet, az illetéket pedig a vagyonátruházási illeték kalkulátorral számolhatod ki.
Méltányossági kérelem (63. § (7))
A NAV kérelemre, a jövedelmi, vagyoni és szociális helyzeted, valamint a jövedelem felhasználásának körülményei alapján mérsékelheti vagy elengedheti az adót. Különösen méltányolható, ha a pénzt saját magad, közeli hozzátartozód, élettársad vagy volt házastársad lakhatásának biztosítására fordítod.
Bevallás, határidő, iratmegőrzés
- Határidő: a 2026-ban szerzett jövedelmet 2027. május 20-ig kell bevallanod a 26SZJA bevallásban vagy a NAV által készített bevallási tervezet kiegészítésével, és az adót is eddig kell megfizetned. Az ingatlaneladást a tervezet nem tartalmazza, ezt neked kell beírnod.
- Nem kell bevallani, ha az eladás adómentes, vagy abból nem keletkezik jövedelem (például mert a szerzés óta legalább öt év eltelt, vagy a költségek elérik a bevételt).
- Iratmegőrzés: a 2026-os eladásnál 2032. december 31-ig őrizd meg a szerzési és eladási szerződést, a számlákat és minden igazolást, mert egy NAV-ellenőrzésnél ezekkel kell alátámasztanod a számítást.
Áfa: mikor lehet egy magánszemély ingatlaneladása áfaköteles?
Ha magánszemélyként adod el a saját ingatlanodat, főszabály szerint nincs áfakötelezettséged. Kivétel a sorozatjellegű értékesítés: ha két naptári éven belül a negyedik (vagy a következő három évben további) építési telket vagy új ingatlant adod el, áfaalannyá válsz. Új ingatlannak a még használatba nem vett, vagy a használatbavételtől számított két éven belül eladott épület számít. Az örökölt vagy kisajátított ingatlan beleszámít a darabszámba, de önmagában nem alapoz meg sorozatjelleget, az egy telekből megosztással kialakított lakótelkek pedig egynek számítanak. Ilyenkor a T101-es lapon be kell jelentkezned, és a teljesítéstől számított 30 napon belül a TSI_B nyomtatványt kell benyújtanod. Ha az ingatlanértékesítés eleve üzletszerű, a sorozatjelleget nem is kell vizsgálni, az áfaalanyiság már ezen az alapon fennáll.
Gyakran ismételt kérdések
Haszonélvezettel terhelt ingatlan eladásakor ki adózik?
A tulajdonos a tulajdonjog eladása után, a haszonélvező pedig a haszonélvezeti jogról való lemondásért kapott ellenérték után, külön-külön. A haszonélvezeti jog vagyoni értékű jog, így a megszüntetéséért kapott összegre ugyanezek a szabályok vonatkoznak, a jog szerzésének időpontjától számítva.
Örökölt lakást adok el. Honnan számít az öt év?
Az örökhagyó halálának napjától, nem a hagyatékátadó végzéstől és nem a tulajdoni lapra kerülés napjától. Szerzési értékként az illetékkiszabáskor figyelembe vett érték, illeték hiányában a hagyatéki leltár szerinti érték vehető figyelembe.
Lakásra kapott CSOK-ot is be kell számítani?
Az szja szempontjából a szerződés szerinti szerzési érték számít. A CSOK-os ingatlan eladásakor azonban a támogatás sorsát külön rendezni kell, erről a CSOK-os ingatlan eladásáról szóló bejegyzésemben írtam.
A vevő később fizeti ki a vételár egy részét. Melyik évben adózom?
Abban az évben, amikor a szerződést benyújtották a földhivatalhoz, és a teljes vételárral kell számolnod, akkor is, ha a pénz egy része csak a következő években érkezik meg.
Összegzés
Az ingatlanértékesítés adózása négy kérdésen múlik: adómentes-e az eladás, mikor szerezted az ingatlant, mennyi igazolt költséget tudsz levonni, és hány év telt el azóta. 2026-ban a 2021-ben vagy korábban szerzett ingatlan eladása már nem adóköteles, a frissebbeknél pedig a jövedelem csökkentett része után 15% szja-t kell fizetned 2027. május 20-ig. Őrizz meg minden szerződést és számlát, mert ezek csökkentik az adódat, és ezekkel tudod igazolni a számítást.
Ha az eladás előtt állsz, a eladó kötelezettségeiről és a szükséges dokumentumokról szóló írásaim is segítenek. Ha az adásvételi szerződés elkészítésében segítség kell, keress bizalommal.
A bejegyzés a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény 59–64. §-ának 2026. november 8-án hatályos szövege és a NAV 2026. február 4-én közzétett 09. számú információs füzete alapján készült. Általános tájékoztatás, nem minősül pénzügyi, adó- vagy jogi tanácsadásnak; a konkrét ügyedben a hatályos szabályokat mindenképpen ellenőrizd.
