Visszterhes vagyonátruházási illeték 2026: mennyi, ki fizeti, és mikor lehet mentes vagy kedvezményes?

Ingatlan vásárlásakor a vételár mellett a legnagyobb járulékos költség rendszerint a visszterhes vagyonátruházási illeték, amelyet a köznyelv vagyonszerzési illetéknek hív. Egy 50 millió forintos lakásnál ez 2 millió forint, ezért egyáltalán nem mindegy, hogy jár-e valamilyen mentesség vagy kedvezmény. Ebben a bejegyzésben a NAV 2026-os információs füzete és az illetéktörvény alapján végigveszem, mikor kell illetéket fizetni, mennyit, hogyan számolják, és felsorolom az összes illetékmentességet és illetékkedvezményt, amelyet a törvény ismer.

Röviden: az illeték főszabályként a megszerzett ingatlan forgalmi értékének 4%-a (1 milliárd forint felett 2%, ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint), és a vevő fizeti. Nem kell fizetni többek között egyenes ági rokonok és házastársak közötti adásvételnél, CSOK-kal vagy CSOK Plusz kölcsönnel vett lakásnál, 15 millió forint alatti új lakásnál, és ha drágább lakást adsz el, mint amit veszel. Ha a régi lakásod eladása mellett drágábbat veszel, csak a különbözet után fizetsz. A 35 év alatti első lakásvásárlók 15 millió forintos értékhatárig 50% kedvezményt kaphatnak.

Ha gyorsan ki szeretnéd számolni a saját illetékedet, használd a vagyonátruházási illeték kalkulátort.

Melyik jogszabály szabályozza a vagyonszerzési illetéket?

A szabályokat az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) tartalmazza, elsősorban a 18–26/A. §. A NAV ehhez részletes tájékoztatót ad ki, a legfrissebb változat 2026. január 30-án jelent meg: NAV 19. számú információs füzet: A visszterhes vagyonátruházási illeték. Az aktuális illetékmértékeket a NAV illetékmértékekről szóló oldalán is megtalálod.

Mire kell visszterhes vagyonátruházási illetéket fizetni?

Illetéket kell fizetni, ha ellenérték fejében (adásvétellel, cserével, tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződéssel, árverésen) szerzel:

• ingatlant (lakást, házat, telket, üdülőt, garázst, termőföldet),
• ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogot (haszonélvezetet, használatot, építményi jogot), ide értve azt is, ha egy ilyen jog megszüntetése miatt gyarapodsz,
• gépjárművet, pótkocsit, továbbá egyes ingókat (például hatósági árverésen),
• belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló üzletrészt, részvényt, ha a szerzőnél és kapcsolt személyeinél lévő részesedés eléri a 75%-ot.

A futamidő végén tulajdonjog-átszállást eredményező ingatlan- és gépjárműlízing is illetékköteles, öröklési szerződésnél pedig az illetékkötelezettség az örökhagyó halálának napján keletkezik. Az illetéket a szerző fél, vagyis a vevő fizeti. Kivétel a belterületbe vont ingatlan átruházása, ahol az eladót terheli egy külön, 90%-os illeték a NAV által megállapított értékkülönbözet után.

Nem kell illetéket fizetned, ha a te ingatlanodat terhelő haszonélvezet a haszonélvező halálával, vagy özvegyi jog esetén új házasságkötéssel, illetve a kikötött idő vagy feltétel bekövetkeztével szűnik meg.

Bejegyzett élettársak: az Itv. a bejegyzett élettársaknak ugyanazokat a mentességeket és kedvezményeket biztosítja, mint a házastársaknak.

Mikor keletkezik az illetékfizetési kötelezettség?

• Szerződésnél: a szerződés megkötésének napján.
• Árverésnél: az árverés napján.
• Bírósági vagy hatósági határozatnál: a határozat jogerőre emelkedésének, véglegessé válásának napján.
• Hatósági jóváhagyáshoz kötött ügyletnél (például földforgalmi jóváhagyás): az utolsó jóváhagyás napján. Ugyanez irányadó, ha a szerződés hatályosságához harmadik személy beleegyezése kell.
• Feltételhez vagy határidőhöz kötött szerződésnél: a szerződés hatályának beálltakor.

Ez azért fontos, mert a mentességek feltételeit (például az életkort vagy a korábbi lakáseladás időpontját) mindig ehhez a naphoz képest kell vizsgálni.

Mennyi a vagyonszerzési illeték 2026-ban?

Az illeték alapja a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke. A jelzálog vagy más tartozás tehát nem csökkenti az illetékalapot. A forgalmi értéket a NAV állapítja meg, elsősorban az összehasonlító értékadatok alapján, vagyis ha a szerződés szerinti vételár jelentősen a piaci ár alatt van, a NAV magasabb értékre szabhatja ki az illetéket.

Megszerzett vagyon	Illeték mértéke
Ingatlan (lakás és nem lakás), ingatlanonként 1 milliárd forintig	a forgalmi érték 4%-a
Az 1 milliárd forint feletti rész	2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint
Lakástulajdonok cseréje, cserét pótló vétel (magánszemélynél)	a forgalmi értékek különbözetének 4%-a
Lakás átruházása önkormányzati vagy állami bérlakás bérleti jogáért	a lakás forgalmi értékének 50%-a után 4%
Ingatlanforgalmazó vállalkozó vásárlása továbbértékesítési céllal	3%, teljesedésbe menő továbbértékesítés vállalásakor 2%
Ingatlanalap ingatlanszerzése	2%
Hitelintézet követelésmentési célú ingatlanszerzése	2%
Gépjármű, pótkocsi	hengerűrtartalom/teljesítmény és kor szerinti tételes illeték (NAV 36. számú füzet)

Résztulajdon szerzésekor az 1 milliárd és a 200 millió forintos határt a tulajdoni hányad arányában kell alkalmazni. Ingatlan közös tulajdonának megszüntetésekor csak akkor kell illetéket fizetni, ha valamelyik tulajdonostárs a korábbi hányadánál nagyobb értékhez jut, és akkor is csak az értékkülönbözet után.

Haszonélvezet és más vagyoni értékű jog illetéke

Gyakori helyzet, hogy a szülő eladja a lakását, de haszonélvezetet tart fenn magának, vagy a vásárláskor valakinek haszonélvezetet alapítanak. Ilyenkor a vagyoni értékű jog értékét külön kell kiszámolni (Itv. 72. §):

• Egy évi érték: a terhelt ingatlan forgalmi értékének egyhuszada (1/20 része).
• Élethosszig tartó jog a jogosult életkora szerint: 25 év alatt az egy évi érték 10-szerese, 25–50 év között 8-szorosa, 51–65 év között 6-szorosa, 65 év felett 4-szerese.
• Határozott idejű jog: az egy évi érték és az évek szorzata, legfeljebb a 20-szoros (természetes személy haszonélvezeténél az életkor szerinti szorzó).
• Bizonytalan idejű jog: az egy évi érték ötszöröse.
• Építményi jog: a jog forgalmi értéke.

Ha a vásárlással egyidejűleg haszonélvezetet alapítanak, a tulajdonszerző a haszonélvezet értékével csökkentett forgalmi érték után, a haszonélvező pedig a haszonélvezet értéke után fizet illetéket. Ha az ingatlant már bejegyzett haszonélvezettel terhelten veszed, vagy az eladó a saját haszonélvezetét fenntartja, a haszonélvezet fennmaradása után nem kell illetéket fizetni, a vevő pedig a csökkentett érték után fizet.

Példa: 40 millió forintos lakást veszel, az eladó 70 éves édesanyja haszonélvezetet tart fenn. Az egy évi érték 2 millió forint, a haszonélvezet értéke ennek négyszerese, 8 millió forint. Te 32 millió forint után fizetsz 4%-ot, azaz 1 280 000 forintot. Ha a haszonélvező a vártnál jóval korábban meghal (a szorzó szerinti évek felénél hamarabb), az illeték egy része kérelemre visszajárhat.

Lakáscsere és cserét pótló vétel: csak a különbözet után fizetsz

Ha magánszemélyként lakást veszel, és a másik lakásodat a vásárlást megelőző öt éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladod, az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakás forgalmi értékének különbözete [Itv. 21. § (2) b)]. Az öt éves visszatekintés 2026. január 1-jétől hatályos. Lakáscserénél ugyanígy az elcserélt lakások értékkülönbözete az alap. A haszonélvezet, használat joga ennél a számításnál nem minősül tehernek, így annak értékével a forgalmi érték csökkenthető.

Példa: 2026-ban eladod a 45 millió forintos lakásodat, és veszel egy 60 millió forintosat. Illetéket csak a 15 millió forintos különbözet után fizetsz: 600 000 forintot a 2,4 millió helyett.

• Több vétel és eladás: ha a vásárlást megelőző három éven belül vagy azt követő egy éven belül több lakást veszel vagy adsz el, minden vásárlással szemben csak egyetlen, a számodra legkedvezőbb eladás vehető figyelembe.
• Ha még nem adtad el a régit: legkésőbb a vásárlás illetékkiszabásra történő bejelentéséig nyilatkozhatsz, hogy egy éven belül eladod, és kérheted a kedvezményes számítást. A NAV ilyenkor felfüggeszti az eljárást.
• Ha nem sikerül eladni: ha a vásárlást követő 13. hónap utolsó napjáig nem igazolod az eladást, a NAV a teljes forgalmi érték után kiszabja az illetéket, és a nyilatkozatod napjától a jegybanki alapkamat kétszeresével számított pótilletéket is felszámít.
• Jogosulatlan igénybevétel: a különbözet háromszorosát kell megfizetni.

A részletes gyakorlati kérdésekről a cserét pótló vétel szabályairól szóló bejegyzésemben írtam.

Illetékmentességek és illetékkedvezmények lakásvásárlásnál

1. Olcsóbb lakás vásárlása a drágább eladása mellett [26. § (1) y)]

Teljesen mentes az illeték alól a lakás magánszemély általi vásárlása vagy cseréje, ha a másik lakásodat a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladod, és a vásárolt lakás forgalmi értéke kisebb, mint az eladotté. Figyelj: a különbözet szerinti illetékhez öt év visszatekintés elég, a teljes mentességhez viszont három éven belüli eladás kell.

2. Lakásvásárlás CSOK-kal vagy CSOK Plusz kölcsönnel [26. § (1a) f)]

Mentes az illeték alól a lakás tulajdonjogának vagy tulajdoni hányadának megszerzése családi otthonteremtési kedvezmény (új lakásra, használt lakásra vagy falusi CSOK keretében) vagy CSOK Plusz kölcsön felhasználásával. Ha a támogatás teljes összegét visszafizeted, vagy a hatóság elrendeli a visszafizetést, a NAV utólag kiszabja az illetéket a szerzéskori értéken. Ez alól kivétel, ha a gyermekvállalás egészségi okból hiúsult meg. A NAV a visszafizetés évének végétől számított 5 évig szabhatja ki az illetéket. A CSOK-os ingatlan eladásáról külön bejegyzésben írtam.

3. Új lakás vállalkozótól 15, illetve 30 millió forintig [26. § (1) f)]

• 15 millió forintig: teljesen mentes a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített (vagy nem lakás átalakításával, tetőtér-beépítéssel létesített) új lakás megvásárlása.
• 15 és 30 millió forint között: ha nem igazolsz másik lakáseladást, a 15 millió forintra eső illetéket (600 000 forintot) nem kell megfizetned. Egy 25 millió forintos új lakásnál így 1 000 000 helyett 400 000 forint az illeték.

Új lakásnak a használatbavételi engedély (tudomásulvétel) utáni első megvásárlás számít, ingatlanforgalmazótól vagy ingatlanalaptól vásárolva a második. Ha a feltételek a szerződésből nem derülnek ki, a vállalkozó nyilatkozatával kell igazolnod őket a fizetési meghagyás véglegessé válásáig.

4. 35 év alatti fiatal első lakása: 50% kedvezmény [26. § (6)]

Ha az illetékkötelezettség keletkezésekor még nem töltötted be a 35. életévedet, és ez az első lakásod, az illeték 50%-áig terjedő kedvezményt kapsz, de csak akkor, ha az egész lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot. Tulajdoni hányad vásárlásakor a kedvezmény arányos. Egy 15 millió forintos lakásnál 600 000 helyett 300 000 forint az illeték. A jogosulatlanul igénybe vett kedvezmény háromszorosát kell visszafizetni.

5. Első lakásnál pótlékmentes részletfizetés [26. § (15)]

Életkortól és értékhatártól függetlenül, ha ez az első lakásod, kérheted, hogy az illetéket legfeljebb 12 havi egyenlő részletben, késedelmi pótlék nélkül fizesd meg. Ha egy részletet elmulasztasz, a teljes tartozás egy összegben esedékessé válik, és az eredeti esedékességtől pótlékot számítanak fel.

Ki az első lakástulajdont szerző? Akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakásban 50%-ot elérő tulajdoni hányada vagy bejegyzett vagyoni értékű joga lakáson. Nem számít az özvegyi haszonélvezettel terhelt lakás, és az sem, amelyet még a nagykorúságod előtt eladtak. Aki a kedvezményt korábban már igénybe vette, újra nem kaphatja meg. A kedvezményről és a feltételekről a fizetési meghagyás véglegessé válásáig kell nyilatkoznod.

6. Elővásárlási jog önkormányzati vagy állami lakásra [26. § (1) m)]

Mentes, ha az önkormányzati vagy állami bérlakás tulajdonjogát vagy haszonélvezetét a lakástörvény szerinti elővásárlási jogosult (jellemzően a bérlő) szerzi meg.

7. Természeti katasztrófa miatt elpusztult lakás pótlása [26/A. §]

Mentes a legfeljebb 10 millió forint forgalmi értékű pótló lakás (vagy azon haszonélvezet) megvásárlása, ha az árvíz, belvíz, földcsuszamlás vagy földrengés miatt megsemmisült lakásban életvitelszerűen laktál, nincs másik lakásod, és a szerzést a megsemmisülést követő év március 31-ig bejelented. A feltételeket jegyzői hatósági bizonyítvánnyal kell igazolni.

8. Visszabérelhető lakás és visszavásárlás [26. § (1a) b)–c)]

Mentes a lakás megszerzése, ha a vevő az adásvételi szerződésben legalább 5 évre, a vételár évi 7%-át meg nem haladó bérleti díjért visszabérbe adja a korábbi tulajdonosnak, és neki 5 éven belül, legfeljebb a vételár 105%-áért visszavásárlási jogot biztosít. Ilyenkor a NAV felfüggeszti az illetéket, és törli, ha a visszavásárlás megtörténik. Mentes az is, ha a korábbi tulajdonos bérlő (vagy örököse) visszavásárolja a lakást.

9. Lakásvásárlás a Nemzeti Eszközkezelő Programban [26. § (1) u)]

Mentes a magánszemély lakásvásárlása, ha az eladó a 2018. évi CIII. törvény szerinti Lebonyolító.

Családon belüli illetékmentességek [26. § (1) z)]

• Egyenes ági rokonok között (szülő–gyermek, nagyszülő–unoka, örökbefogadás is): bármilyen visszterhes ügylet mentes. Testvérek, élettársak, unokaöcsök között viszont nem.
• Házastársak (bejegyzett élettársak) egymás között: mentes.
• Házastársi vagyonközösség megszüntetése: a megszüntetéssel szerzett vagyon mentes, akkor is, ha az egyik fél kifizeti a másikat.

Ingyenes szerzésnél (ajándékozás, öröklés) nem visszterhes, hanem ajándékozási vagy öröklési illeték jár, ezekre külön szabályok vonatkoznak.

Telek és építkezés

10. Építési telek, ha 4 éven belül házat építesz [26. § (1) a), (2a)–(2f)]

Mentes a lakóház építésére alkalmas telek (vagy azon alapított vagyoni értékű jog) megszerzése, ha a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat építesz, és a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési terv szerinti maximális beépíthetőség legalább 10%-át. A szándékodról a fizetési meghagyás véglegessé válásáig kell nyilatkoznod.

• A NAV az illetéket kiszabja, de felfüggeszti, majd a 4 év leteltét követő 15 napon belül az Országos Építésügyi Nyilvántartásból ellenőrzi a felépítést, és ha a nevedre szóló használatbavételi engedély vagy tudomásulvétel megvan, törli az illetéket.
• Ha nem épül fel határidőben a ház, az illetéket késedelmi pótlékkal együtt kell megfizetned.
• Telekegyesítésnél, telekmegosztásnál, a vagyonszerző halálakor (az örökös is felépítheti) és társszerzőknél külön szabályok vannak.

11. Idegen telekre épített épület [26. § (1a) d)]

Ha a más telkére épített épületet te hoztad létre (és ez a telektulajdonossal kötött megállapodásból, valamint az építési költségeket igazoló iratokból egyértelműen kiderül), a telek megszerzésekor az épület értékére eső rész mentes.

12. Naperőmű, szélerőmű [26. § (1a) h)]

A telekingatlan forgalmi értékéből a naperőmű vagy szélerőmű felépítmény értékére eső rész mentes.

Termőföld

• 13. Földműves termőföldvásárlása [26. § (1) p)]: mentes, ha a birtokbaadástól (legkésőbb a szerzést követő 12. hónap végétől) számított 5 évig nem adod el, nem alapítasz rajta vagyoni értékű jogot, és mező- vagy erdőgazdasági célra hasznosítod. Közeli hozzátartozónak vagy saját mezőgazdasági termelőszervezetnek a használatot átengedheted. Ha megszeged a feltételeket, az illeték kétszeresét kell megfizetni.
• 14. Birtokösszevonási célú földcsere [26. § (1) n)]: mentes, a hozzá kapcsolódó haszonélvezet-alapítással együtt.
• 15. Gazdaságátadási szerződés [26. § (1) s)]: mentes az egyéni vállalkozó, őstermelő vagy családi gazdaság tagja földműves által gazdaságátadással szerzett termőföld, tanya, gazdasági épület és ingóság (gépjármű is).
• 16. Földhasználat [26. § (1a) e)]: a földforgalmi törvény szerinti földhasználat megszerzése és megszüntetése mentes.

Kisajátítás, állami és önkormányzati ügyletek

• 17. Csereingatlan kisajátítás vagy bányakár esetén [26. § (1) j)]: mentes a csereingatlan, illetve a kártalanítási összegből vett ingatlan, a kártalanítás erejéig. A többletre nem terjed ki.
• 18. Közérdekű célra eladott ingatlan árából vett ingatlan [26. § (1) k)]: mentes, ha a kisajátításra jogosult szerv igazolja, hogy helye lett volna kisajátításnak.
• 19. Lakástulajdon kezelői joga [26. § (1) b)], 20. közcélú vízi-létesítmény kezelői, üzemeltetési, vagyonkezelői joga [c)], 21. állami természetvédelmi terület kezelői joga [d)], 22. állami vagyon vagyonkezelői joga [e)]: mentes.
• 23. Forgalomképtelen állami vagy önkormányzati műemlék haszonélvezete [26. § (14)]: mentes, ha helyreállítás, fejlesztés és állagmegóvás ellenében szerzik.
• 24. Kastélytörvény szerinti szerzés [26. § (1a) i)]: 2025. december 23-tól mentes a 2024. évi XXXII. törvény 5. §-a szerinti miniszteri döntés alapján szerzett ingatlan és ingó.

Vállalkozások, társaságok

• 25. Kedvezményezett átalakulás és részesedéscsere [26. § (1) g)–h)] a Tao tv. szerint, ha a vagyonszerző nem alacsony adókulcsú (9% alatti) államban illetőséges.
• 26. Kedvezményezett eszközátruházás [26. § (1) q)]: szigorú feltételekkel (az ingatlanok aránya az átadott eszközökben legfeljebb 50%, legalább két önálló üzletág stb.).
• 27. Kapcsolt vállalkozások közötti átruházás [26. § (1) t)]: ingatlan vagy ingatlanvagyonnal rendelkező társaság részesedése, ingatlannál akkor, ha a vevő előző évi nettó árbevételének legalább 50%-a ingatlan-bérbeadásból, üzemeltetésből vagy -adásvételből származott.
• 28. Egyéni cég átalakulása egyszemélyes kft.-vé [26. § (1) v)] és 29. egyéni vállalkozó eszközeinek átvitele saját egyszemélyes kft.-be vagy egyéni cégbe [26. § (1a) g)]: mentes.
• 30. Ügyvédi irodák jogutódlása [26. § (1) o)]: egyesülés, szétválás, kamarai formaváltás esetén mentes.
• 31. Visszlízing [26. § (1) x)]: mentes, ha a lízingbevevő a saját ingatlanát adta át a lízingcégnek, és a futamidő végén visszaszerzi.

Sport

• 32. Sportcélú ingatlan [26. § (1) i)]: mentes, ha a vagyonszerző vállalja, hogy 15 évig nem idegeníti el és sportcélra használja. A nem sportcélú, de egybeépült részre (szálloda, iroda, üzlet) nem terjed ki.
• 33. Sportcélú ingatlan létrehozására alkalmas telek [26. § (1) r)]: sportszervezet, sportiskola, utánpótlás-alapítvány vagy sportszövetség részére mentes, ha 4 éven belül felépíti és 15 évig sportcélra használja.

Gépjárművek

A teljesség kedvéért: mentes a környezetkímélő gépkocsi (például elektromos autó) megszerzése [26. § (1) w)], a gépjármű-forgalmazó és a pénzügyi lízingcég gépjárműszerzése [26. § (1) l)], valamint az autóbusz, nyerges vontató, tehergépjármű és pótkocsi gazdálkodó szervezet általi megszerzése [26. § (1a) a)]. A gépjárművek illetékéről a NAV 36. számú információs füzete szól részletesen.

Személyes illetékmentesség

Bizonyos szervezetek ügylettől függetlenül mentesek az illeték alól (Itv. 5. §): feltétel nélkül például a Magyar Állam, az önkormányzatok és társulásaik, a Magyar Nemzeti Bank és az egészségbiztosítási szerv. A költségvetési szervek, egyesületek, köztestületek, egyházi jogi személyek, alapítványok, vízgazdálkodási társulatok, közhasznú nonprofit gazdasági társaságok és a HUN-REN Magyar Kutatási Hálózat azonban csak akkor, ha az előző adóévben nem kellett társasági adót fizetniük a vállalkozási tevékenységük után. Ingatlanvásárlásnál ezt a NAV hivatalból ellenőrzi.

Műemlék felújítása után visszajár az illeték

Ha műemlékként vagy helyi egyedi védelem alatt álló épületet vásárolsz, és a felújítását a bejelentéstől számított 1 éven belül megkezded és 5 éven belül befejezed, a megfizetett illetéket kérelemre visszatérítik, ha ezt a műemlékvédelmi hatóság igazolja [Itv. 80. § (4)].

Összefoglaló táblázat a leggyakoribb esetekről

Eset	Mi jár?	Fő feltétel
Vásárlás szülőtől, nagyszülőtől, gyermektől	teljes mentesség	egyenes ági rokoni kapcsolat
Vásárlás házastárstól, vagyonközösség megszüntetése	teljes mentesség	házasság, bejegyzett élettársi kapcsolat
Lakás CSOK-kal, CSOK Plusz kölcsönnel	teljes mentesség	a támogatás ne kerüljön visszafizetésre
Olcsóbb lakás a drágább eladása mellett	teljes mentesség	eladás 3 éven belül előtte vagy 1 éven belül utána
Drágább lakás a régi eladása mellett	csak a különbözet után 4%	eladás 5 éven belül előtte vagy 1 éven belül utána
Új lakás vállalkozótól	15 M Ft-ig mentes, 30 M Ft-ig 600 000 Ft kedvezmény	első értékesítés, vállalkozói nyilatkozat
35 év alatti első lakás	50% kedvezmény	a lakás értéke legfeljebb 15 M Ft
Első lakás bármely életkorban	12 havi pótlékmentes részletfizetés	kérelem
Építési telek	teljes mentesség (felfüggesztéssel)	4 éven belül lakóház, legalább 10%-os beépítés
Termőföld földművesként	teljes mentesség	5 év megtartás és mezőgazdasági hasznosítás

Bejelentés, fizetési meghagyás, határidők

1. Bejelentés: ingatlannál a szerződést a földhivatali bejegyzési kérelemmel együtt az ügyvéd nyújtja be, az illeték megállapításához szükséges nyilatkozatokat pedig a szerződéskötést követő 30 napon belül kell megtenni a NAV-nál (elektronikusan vagy papíron). Az illetékmentes szerzést is be kell jelenteni. Ingatlan-nyilvántartási eljárást nem igénylő ügyletet (például ingóét) közvetlenül a NAV-nak kell 30 napon belül bejelenteni.
2. Forgalmi érték: a NAV állapítja meg, a te nyilatkozatodat figyelembe veheti, szükség esetén helyszíni szemlét tart vagy szakértőt rendel ki.
3. Fizetési meghagyás: a NAV határozatban közli a fizetendő illetéket. Egyes mentességeknél (például a rokoni vagy házastársi adásvételnél) fizetési meghagyás helyett csak feljegyzi a döntést az ügyiratra, más mentességeknél (például CSOK, cserét pótló vétel, építési telek) viszont határozatot hoz. Ha a kiszabó határozat után, de még véglegessé válása előtt kérsz mentességet vagy kedvezményt, a határozat (első kérelemnél) nem válik véglegessé.
4. Befizetés: az illeték a határozat véglegessé válását követő 15. napon esedékes, vagyis gyakorlatilag a közléstől számított 30 napon belül kell pótlékmentesen befizetni. Erről a vagyonszerzési illeték befizetéséről szóló írásomban bővebben is olvashatsz.
5. Ha nem fizetsz időben: késedelmi pótlék jár (a jegybanki alapkamat + 5 százalékpont 365-öd része naponta). A bejelentés elmulasztásáért magánszemélynél 400 000 forintig terjedő mulasztási bírság szabható ki.

Elévülés: az illeték kiszabásához való jog a bejelentés évének utolsó napjától számított 5 év alatt évül el. Ha a mentesség feltétele meghatározott ideig tartó hasznosítás (például termőföldnél 5 év, sportingatlannál 15 év), az elévülés csak ennek leteltét követően kezdődik.

Visszajár az illeték, ha a szerződést a bíróság érvénytelennek nyilvánítja vagy felbontja, ha a felek közös megegyezéssel felbontják (és az eredeti tulajdoni állapot helyreáll), ha valamelyik fél eláll, ha bontó feltétel következik be, vagy ha számítási hiba miatt többet fizettél.

Gyakran ismételt kérdések

A testvéremtől veszem meg a lakást. Kell illetéket fizetnem?

Igen. A testvér oldalági rokon, ezért a rokoni mentesség nem vonatkozik rá. Ha azonban a saját lakásodat is eladod, a cserét pótló vétel kedvezménye vagy mentessége ilyenkor is alkalmazható.

Összevonható a 35 év alatti kedvezmény és a cserét pótló vétel?

A gyakorlatban ritkán találkoznak, hiszen az első lakásszerzőnek nincs eladott lakása, a cserét pótló vételhez viszont kell. Ha több kedvezményre is jogosult lehetsz, érdemes előre kiszámolni, melyik a kedvezőbb, és a nyilatkozatot ennek megfelelően megtenni.

A szerződésben alacsonyabb vételárat írtunk. Ennyi után fizetek illetéket?

Nem feltétlenül. Az illeték alapja a forgalmi érték, amelyet a NAV összehasonlító adatok alapján állapít meg. Ha a vételár ennél jelentősen alacsonyabb, a NAV a magasabb érték után szabja ki az illetéket. A valótlan vételár ráadásul egyéb jogi kockázatokkal is jár.

Kölcsönből veszem a lakást, és jelzálog terheli. Csökkenti ez az illetékalapot?

Nem. Az illeték alapja a terhekkel nem csökkentett forgalmi érték. Kivétel a haszonélvezet és a használat joga, amelynek értéke levonható.

Összegzés

A visszterhes vagyonátruházási illeték főszabályként a forgalmi érték 4%-a, de az illetéktörvény több mint harminc mentességet és kedvezményt ismer. Lakásvásárlásnál a legfontosabbak a családon belüli adásvétel, a CSOK és CSOK Plusz, a cserét pótló vétel, az új lakásra és a 35 év alatti első lakásszerzőkre vonatkozó kedvezmény, telekvásárlásnál pedig a 4 éven belüli építkezés. A legtöbb kedvezményhez nyilatkozat kell, ezért már a szerződéskötéskor gondold végig, melyikre lehetsz jogosult, és a nyilatkozatot legkésőbb a fizetési meghagyás véglegessé válásáig tedd meg.

Kapcsolódó írásaim: illetékmentesség és illetékkedvezmények ingatlanvásárlásnál, vagyonátruházási illeték kalkulátor, ingatlanértékesítés adózása, tulajdoni lap, elővásárlási jog. Ha az adásvételi szerződés elkészítésében segítség kell, keress bizalommal.

A bejegyzés az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 2026. október 1-jétől hatályos szövege és a NAV 2026. január 30-án közzétett 19. számú információs füzete alapján, a 2026. november 8-án hatályos szabályok szerint készült. Általános tájékoztatás, nem minősül jogi és nem minősül pénzügyi tanácsadásnak; a konkrét ügyedben a hatályos szabályokat mindenképpen ellenőrizd.